Yola Terk Edilen Yer Geri Alınır mı? Plan Değişikliği Sonrası İade ve Bedel

Yola terk edilen yer her plan değişikliğinde geri dönmez

Bir arsanın yol, park veya yeşil alan için bedelsiz bırakılan bölümünün daha sonra konut ya da ticaret alanına çevrilmesi, o bölümün tapuda kendiliğinden eski malike dönmesini sağlamaz. Yola terk edilen yerin iadesi değerlendirilirken terkin hangi işlemle yapıldığı, malikin karşılığında ifraz veya yapılaşma imkânı elde edip etmediği, resmî belgelerde açık bir kullanım şartı bulunup bulunmadığı ve alanın sonradan nasıl değerlendirildiği birlikte incelenir.

Bu ayrım önemlidir. Anayasa Mahkemesi açıkça yol şartıyla bırakılan ve daha sonra konut alanına dönüştürülen bir bölümün iade edilmemesini mülkiyet hakkına aykırı bulmuştur. Buna karşılık Anayasa Mahkemesi, Danıştay ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; malikin kendi ifraz veya yapılaşma talebi sonucunda ekonomik yarar elde ettiği, terkin şarta bağlanmadığı dosyalarda iade ya da bedel talebini kabul etmeyebilmektedir.

Kısacası “plan değişti, tapu geri gelir” veya “terk bir kez yapıldıysa hiçbir hak istenemez” şeklindeki iki uç cevap da güvenli değildir. Önce işlemin hukuki sebebi ve sağladığı karşılık bulunmalıdır.

Yola terk nedir ve DOP kesintisinden farkı nedir?

Yola terk, taşınmazın imar planında yol veya başka bir umumi hizmet alanında kalan bölümünün parselden ayrılarak tapu sicili dışında bırakılması ya da ilgili işlem çerçevesinde kamuya geçirilmesi için kullanılan uygulama ifadesidir. Özellikle eski tarihli dosyalarda malik, kalan bölümün ifrazı veya yapı ruhsatı alabilmek için yol ve parkta kalan kısmı bedelsiz bırakmış olabilir.

Bu işlem, İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre yapılan düzenleme ortaklık payı kesintisiyle aynı değildir. DOP, bütün düzenleme alanına ilişkin parselasyon işlemi içinde, düzenlemenin sağladığı değer artışı karşılığında ve kanundaki oran ile kullanım sınırları çerçevesinde alınır. Parselasyon yapılmadan önceki ifraz veya tevhit sırasında yapılan terk ise ayrı bir işlem zincirinden doğabilir.

İmar Kanunu’nun 18. maddesi günümüzde, parselasyon yapılmadan ifraz veya tevhit edilen parsellerden daha önce terk ya da bağışlanan alanların yeni parselasyondaki DOP hesabında nasıl dikkate alınacağını ayrıca düzenlemektedir. Bu hesap sorunu, terk edilen yerin plan değişikliğinden sonra eski malike dönüp dönmeyeceği sorunundan farklıdır.

DOP hesabı için daha önce yazdığımız Düzenleme Ortaklık Payı rehberi yazımız ayrıca okunabilir.

Yola terk geri alınır mı?

Yola terk geri alınır mı sorusunun cevabı, aşağıdaki dört olasılıktan hangisinin dosyada bulunduğuna göre değişir:

1. Malik yalnız ifraz, tevhit veya yapılaşma imkânına kavuşmak için terkte bulunmuş ve kalan parselde ekonomik yarar elde etmiş olabilir.
2. Devir veya terk belgesinde taşınmazın yalnız yol, okul veya belirli başka bir kamu hizmeti için kullanılacağı açıkça şart koşulmuş olabilir.
3. Alan, bir parselasyon işlemi içinde DOP olarak kesilmiş olabilir.
4. İdare, kanuni dayanak bulunmadan ruhsat veya ifraz için terk şartı ileri sürmüş; işlem irade ve yetki yönünden ayrıca tartışmalı hâle gelmiş olabilir.

Bu dört ihtimalin delilleri ve hukuki sonuçları aynı değildir. Özellikle “rızai terk”, “bağış”, “DOP” ve “kamulaştırma” ifadeleri dosya görülmeden birbirinin yerine kullanılmamalıdır.

Plan değişikliği tek başına neden yeterli değildir?

Kamulaştırma Kanunu’nun 35. maddesi; imar düzenlemesinde DOP karşılığı alınan veya özel parselasyon sonunda malikin muvafakatiyle kamu hizmetine ayrılan yerler için eski malikin mülkiyet ve karşılık iddiasında bulunamayacağını düzenler. Bu hüküm, özellikle terkin sağladığı yapılaşma veya ifraz yararıyla birlikte değerlendirilir.

Danıştay 6. Dairesinin 2024 tarihli kararında, malik ifraz talebi üzerine yol ve parkta kalan bölümleri bırakmış; bu alanların bir kısmı daha sonra konut alanına dönüştürülerek belediye adına tescil edilmiştir. Daire, yapılaşma amacıyla yapılan terkin karşılıksız bağış sayılamayacağını, malikin kalan taşınmazında değer artışı elde ettiğini ve İmar Kanunu’nun kamu taşınmazlarını düzenleyen 11. maddesinin özel malik lehine kıyasen uygulanamayacağını belirterek eski malike satış talebinin reddini hukuka uygun bulmuştur. Plan değişikliğinin hukuka uygunluğu ise ayrı bir dava konusu olarak gösterilmiştir: Danıştay 6. Daire, E. 2019/14221, K. 2024/181, 11.01.2024.

Bu nedenle alanın yol olmaktan çıkarılması önemlidir fakat tek başına sonuç değildir. Terk sayesinde kalan parselin imar parseline dönüşüp dönüşmediği, inşaat alanının brüt parsel üzerinden hesaplanıp hesaplanmadığı ve malikin başka bir ekonomik karşılık elde edip etmediği araştırılmalıdır.

Şartlı terk ile yapılaşma karşılığı terk arasındaki fark nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 295. maddesi, yüklemeli bağışlamada bağışlananın haklı bir sebep olmaksızın yüklemeyi yerine getirmemesi hâlinde bağışlamanın geri alınmasına imkân tanır. Fakat her bedelsiz işlem hukuken yüklemeli bağışlama değildir.

Anayasa Mahkemesinin Süleyman Oktay Uras ve Sevtap Uras kararında, taşınmazın bir bölümü açıkça yol olarak kullanılma şartıyla belediyeye bırakılmış; bölüm sonradan konut alanına dönüştürülmüştür. Mahkeme, yol şartının yerine getirilmemesinin eski maliklerde iade yönünde meşru beklenti doğurduğunu ve taşınmazın belediyenin özel mülkü hâline getirilmesinin adil dengeyi malik aleyhine bozduğunu belirlemiştir: Anayasa Mahkemesi, Süleyman Oktay Uras ve Sevtap Uras Başvurusu, B. No. 2014/11994, 09.03.2017.

Buradaki sonuç, her plan değişikliğinin otomatik iade doğurduğu anlamına gelmez. Resmî senette, taahhütnamede veya encümen kararında belirli bir kullanım yükümlülüğü bulunması; terkin karşılığında malike ayrıca ekonomik yarar sağlanmaması ve yeni kullanımın ilk kamu amacıyla bağının kopması sonucu değiştirebilir.

İfraz veya ruhsat karşılığında yapılan terk geri istenebilir mi?

Yakın tarihli kararlar bu soruya koşullu ve çoğu dosyada olumsuz yaklaşmaktadır. Anayasa Mahkemesinin Bekir Arı kararında malik, kendi ifraz talebi üzerine taşınmazın önemli bir kısmını yola bırakmış ve kalan bölümler imar parseli niteliği kazanmıştır. Terk edilen alanın daha sonra sosyal ve kültürel tesis alanına çevrilmesine rağmen Mahkeme; malikin ifrazdan ekonomik yarar sağladığını ve işlemde şarta bağlı bağış bulunmadığını dikkate alarak mülkiyet hakkının ihlal edilmediğine karar vermiştir: Anayasa Mahkemesi, Bekir Arı Başvurusu, B. No. 2017/22268, 07.09.2021.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 2025 tarihli iki kararında, terkin açıkça şarta bağlanmadığı ve yapılaşma/inşaat alanı hesabında malike ekonomik yarar sağladığı dosyalarda iade veya bedel talebinin reddedilmesi gerektiği sonucuna ulaşmıştır. Kurul, terkin karşılığında elde edilen imar ve inşaat yararını özellikle incelemiştir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/650, K. 2025/408, 25.06.2025; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/874, K. 2025/409, 02.07.2025.

Dolayısıyla yalnız “belediye ruhsat için istedi” anlatımı yeterli olmayabilir. Ruhsatın veya yapılaşma hakkının hangi brüt alan üzerinden hesaplandığı, terkin yapı yoğunluğuna etkisi ve kalan parselin değer artışı teknik dosyayla belirlenmelidir.

Yoldan ihdas edilen yer eski malike mi satılır?

Yoldan ihdas, kapanan yolun veya yol fazlasının yeniden tapuda bir parsel ya da parsel bölümü hâline getirilmesini ifade eder. Tapu Kanunu’nun 21. maddesi, köy veya belediye sınırları içindeki kapanmış yollar ile yol fazlalarının köy ya da belediye adına tescilini öngörür. İmar Kanunu’nun 17. maddesi de istikameti değişen veya kapanan yol ve meydanlardan oluşan, bağımsız inşaata elverişli olmayan parçaların bitişik taşınmaz malikine bedel takdiriyle satılabilmesine ilişkin çerçeve içerir.

Bu hükümler “terk eden eski malik her durumda öncelikle ve bedelsiz kazanır” kuralı oluşturmaz. Ortaya çıkan bölümün bağımsız yapılaşmaya elverişli olup olmadığı, bitişik parsel ilişkisi, terkin hukuki niteliği ve alanın belediyenin özel mülkü hâline getirilmesine dayanak işlemler ayrı ayrı incelenir. Danıştayın 2024 tarihli kararında da bağımsız ve yapılaşmaya elverişli parseller bakımından İmar Kanunu’nun 17. maddesinin uygulanamayacağı, satışın genel ihale kurallarına tabi olacağı sonucuna ulaşılmıştır.

Alan başka bir kamu hizmetine ayrılırsa sonuç değişir mi?

Yol için bırakılan alanın konuta veya ticarete çevrilmesiyle okul, park, sağlık tesisi ya da adliye gibi başka bir kamu hizmetine ayrılması aynı ağırlıkta değerlendirilmez. Kamu yararı başka bir biçimde devam ediyorsa eski malikin üzerindeki külfet ile kamusal yarar arasındaki denge farklı kurulabilir.

Anayasa Mahkemesi, bir taşınmazın kamu yararına yönelik başka bir ihtiyaca tahsis edilmesinde kamu yararının tamamen ortadan kalkmadığını kabul etmektedir. Bununla birlikte yeni kullanımın yalnız kâğıt üzerinde kamusal görünmesi yeterli değildir. Alanın fiilî kullanımı, üçüncü kişiye devir veya satış yapılıp yapılmadığı ve idarenin ekonomik kazanç elde edip etmediği de incelenmelidir.

Belediyeye başvurmadan önce hangi belgeler toplanmalıdır?

Bedelsiz terk edilen yerin geri iadesi veya bedel talebi düşünülüyorsa yalnız güncel tapu kaydıyla hareket edilmemelidir. İlk inceleme için şu belgeler hazırlanmalıdır:

1. Kök parselden bugüne kadar bütün değişiklikleri gösteren tedavüllü tapu kaydı,
2. Terk veya devir işlemine ait resmî senet, tescil istem belgesi ve yevmiye kayıtları,
3. Malik tarafından imzalanan taahhütname, muvafakatname veya bağış belgesi,
4. İfraz, tevhit ve parselasyon dosyalarının tamamı,
5. Terk tarihindeki encümen kararı, imar durumu, çap ve onaylı plan paftası,
6. Sonraki plan değişiklikleri ile belediye meclisi ve encümen kararları,
7. Terk edilen bölümün güncel ada/parsel karşılığını gösteren koordinatlı teknik çakıştırma,
8. Alanın belediye veya üçüncü kişi adına tesciline ilişkin belgeler,
9. Satış, ihale, kat karşılığı inşaat, tahsis veya kiralama kararları,
10. Kalan parsel için verilen yapı ruhsatı, yapılaşma hesabı ve emsal belgeleri,
11. Alanın fiilî kullanımını gösteren fotoğraf, uydu görüntüsü ve gerektiğinde harita mühendisi raporu.

Eski yol bölümünün bugünkü parsel içinde nerede kaldığını gösterecek teknik çakıştırma çoğu dosyada belirleyicidir. Metrekare ve sınır ispatlanmadan yalnız hukuki tartışmayla sonuca gidilemez.

İdareye başvuruda hangi talep kurulmalıdır?

Başvurudan önce malikin hedefi belirlenmelidir. Alanın aynen geri verilmesi, rayiç bedelle satılması, bedel ödenmesi, belediye adına tescil işleminin kaldırılması veya plan değişikliğinin iptali aynı talep değildir.

İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca ilgili idareden işlem yapılması istenebilir. İdarenin otuz gün içinde cevap vermemesi hâlinde istek reddedilmiş sayılır. Açık veya zımni ret sonrasında uygulanacak dava süresi ve görevli yargı, talebin hukuki niteliğine göre ayrıca belirlenmelidir.

Başvuruda en azından eski ve yeni parsel bilgileri, terk tarihi ve belgesi, terk amacı, plan değişikliği, bugünkü kullanım ve istenen somut işlem açıkça gösterilmelidir. “Yerimi geri verin” şeklindeki belirsiz bir dilekçe, sonraki yargılamada uyuşmazlığın kapsamını daraltabilir veya yanlış merci tartışmasına yol açabilir.

Hangi dava açılır ve görevli mahkeme hangisidir?

Tek bir dava türü bütün terk dosyalarına uygulanamaz:

• Plan değişikliği, parselasyon, encümen kararı veya başvurunun reddi gibi idari işlemlerin iptali idari yargının alanına girebilir.
• Şartlı bağışlama, tapu kaydının iptali ve tescili veya bedel istemi bazı olaylarda adli yargıda değerlendirilir.
• Alan üçüncü kişiye devredilmişse güncel tapu malikleri, işlem zinciri ve davada taraf gösterilmesi gereken kişiler ayrıca incelenir.
• Terkin eski tarihli olması, işlem tarihindeki mevzuatın ve eski Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanmasını gerektirebilir.

AYM’nin Uras kararı bir asliye hukuk mahkemesi kararından, Danıştayın 2024 kararı ise idari başvurunun reddinden doğmuştur. Bu iki örnek dahi görevli mahkemenin “yola terk” sözcüğünden değil, iptali veya giderilmesi istenen işlemden hareketle belirlendiğini gösterir.

Başvuru ve dava süresi nasıl hesaplanır?

İdari işlemlerde genel dava açma süresi, özel bir hüküm bulunmadıkça yazılı bildirimi izleyen günden başlayan altmış gündür. İYUK m.10 başvurusunda otuz günlük cevap süresi ve zımni ret kuralı ayrıca önem taşır. Plan değişikliğinin ilanı, uygulama işleminin tebliği, satış veya tescil işleminin öğrenilmesi ve idareye yapılan yeni başvuru farklı süre tartışmaları doğurabilir.

Özel hukuk yönünden ise bağışlamanın geri alınmasına, tapu talebine veya tazminata uygulanabilecek süreler aynı değildir. Bu nedenle “mülkiyet hakkıdır, hiçbir süre işlemez” ya da “plan değişikliğinden itibaren mutlaka altmış gündür” şeklindeki genel ifadeler kullanılmamalıdır. Tebligat, öğrenme ve başvuru tarihleri dosya takvimine işlenerek süre değerlendirmesi yapılmalıdır.

Sık yapılan hatalar nelerdir?

En sık karşılaşılan hata, terkin hangi işlemle yapıldığını belirlemeden emsal karar seçmektir. Ayrıca şu hatalar dosyanın sonucunu etkileyebilir:

• Bedelsiz terk ile DOP kesintisini aynı kabul etmek,
• İmar Kanunu’nun kamu taşınmazlarını düzenleyen 11. maddesini özel malik için doğrudan hak kuralı gibi sunmak,
• Terk sayesinde elde edilen ifraz, emsal veya ruhsat avantajını araştırmamak,
• Taahhütname ve resmî senetteki şartları incelememek,
• Eski yolun güncel parseldeki yerini teknik olarak göstermemek,
• Plan değişikliğini, tescili, satışı ve başvurunun reddini tek işlem sanmak,
• AYM ihlal kararını doğrudan tapu tescili yapan karar gibi yorumlamak,
• Süre ve görevli mahkeme incelemesi yapılmadan standart dilekçe kullanmak.

Farazi bir örnek olay üzerinden anlatalım:

Bir malikin 2005 yılında ruhsat alabilmek için parselinin 300 m²lik bölümünü yol olarak bıraktığını, yolun hiç açılmadığını ve alanın 2024’te konut parseline katılarak belediye adına tescil edildiğini varsayalım.

Bu bilgiler tek başına iade sonucu için yeterli değildir. Resmî belgede yol dışında kullanmama şartı var mı? Ruhsat ve emsal hesabı terk edilen bölüm dâhil brüt alan üzerinden mi yapıldı? Malik terk sayesinde daha büyük inşaat hakkı veya ifraz yararı elde etti mi? Belediye oluşan alanı kendi hizmetinde mi kullanıyor, satmış mı, üçüncü kişiyle kat karşılığı sözleşmeye mi konu etti? Eski 300 m²lik bölüm yeni parselin neresinde? Bu soruların cevapları farklı AYM ve Yargıtay kararlarının hangisinin olaya yakın olduğunu belirler.

Sık sorulan sorular

Yol hiç yapılmadıysa taşınmaz otomatik olarak geri gelir mi?

Hayır. Yolun hiç yapılmaması önemli bir olgudur; fakat terkin şarta bağlı olup olmadığı, malikin karşılık olarak yapılaşma veya ifraz yararı elde edip etmediği ve alanın sonradan hangi amaçla kullanıldığı da incelenir.

Terk edilen alan belediye tarafından satılmışsa bedel istenebilir mi?

Satış, terk amacından kopuşu ve idarenin ekonomik yararını gösterebilir. Buna rağmen bedel hakkı otomatik değildir. Resmî senet, ilk işlemde sağlanan yarar, güncel tapu zinciri ve seçilecek dava türü birlikte değerlendirilir.

Daha önce yola terk yapılan parselden yeniden DOP kesilebilir mi?

Önceki terkin niteliği ve oranı yeni parselasyon hesabında dikkate alınabilir. İmar Kanunu m.18, belirli koşullarda önceki terk/kesintilerin yeni DOP oranına tamamlanmasına izin verir. Bu hesap, eski yol bölümünün aynen iadesi talebinden ayrı bir uyuşmazlıktır.

İmar Kanunu m.11 özel malik için doğrudan iade hakkı verir mi?

Maddenin metni Hazine ve özel idareye ait taşınmazların bedelsiz terki ile iadesini düzenler. Danıştay 6. Dairesinin 2024 tarihli kararında bu hükmün özel malik lehine kıyasen genişletilemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle özel malik talebi yalnız bu maddeye dayandırılmamalıdır.

Eski malik değil mirasçılar başvurabilir mi?

Talebin niteliği ve intikal eden hakkın kapsamına göre mirasçılar başvurabilir; ancak mirasçılık belgesi, pay oranları, tereke ve tapu tedavülleri birlikte incelenmelidir. Birden fazla mirasçı bulunması taraf teşkilini ve talep miktarını etkileyebilir.

Dosyanızı değerlendirmeden önce

Terk edilen bölüm bugün yol dışında kullanılıyor veya belediye adına parsel hâline getirilmişse önce tedavüllü tapu kaydı, terk belgesi, eski ve yeni planlar ile yapılaşma hesabını hazırlayın. Belgeler üzerinden terkin şartlı bağış mı, yapılaşma karşılığı işlem mi, DOP mu veya başka bir idari işlem mi olduğu belirlenmeden dava türü seçilmemelidir. Dosya değerlendirmesi istemek için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. İşlem tarihi, terk belgesinin içeriği, sağlanan imar yararı ve alanın güncel kullanımı değiştiğinde sonuç da değişebileceği için bir avukata danışmanız en doğrusudur.

Kararlar ve mevzuat:

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m. 35
• 3194 sayılı İmar Kanunu m. 11, m. 15, m. 17 ve m. 18
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 35
• 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 21
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 295
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7 ve m. 10
• Danıştay 6. Daire, E. 2019/14221, K. 2024/181, 11.01.2024
• Anayasa Mahkemesi, Süleyman Oktay Uras ve Sevtap Uras Başvurusu, B. No. 2014/11994, 09.03.2017
• Anayasa Mahkemesi, Bekir Arı Başvurusu, B. No. 2017/22268, 07.09.2021
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/650, K. 2025/408, 25.06.2025
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/874, K. 2025/409, 02.07.2025