İçindekiler
- 1. Genel olarak DOP ve DOP kesintisi nedir?
- 2. Düzenleme ortaklık payı (DOP) nedir?
- 3. Düzenleme ortaklık payından hangi alanlar karşılanır?
- 4. DOP hesaplama formülü ve örnek hesap
- 5. Daha önce yola terk yapılmışsa yeniden DOP alınabilir mi?
- 6. İkinci kez DOP kesintisi yapılabilir mi?
- 7. DOP oranı yüzde 45’i aşarsa ne olur?
- 8. DOP’un bedele dönüştürülmesi: DOP yerine para ödenebilir mi?
- 9. DOP kesintisi yapılmayacak yerler ve istisnalar
- 10. DOP ve kamu ortaklık payı (KOP) arasındaki fark nedir?
- 11. DOP hesap cetveli nasıl kontrol edilir? Gerekli belgeler
Genel olarak DOP ve DOP kesintisi nedir?
Düzenleme ortaklık payı (DOP), İmar Kanunu 18. Maddesi kapsamında imar uygulaması sırasında yol, park, okul alanı veya benzeri kamu hizmetleri için taşınmazdan ayrılan bölümdür. Kanuna göre bu kesintinin üst sınırı yüzde 45’tir. Ancak her taşınmazdan otomatik olarak yüzde 45 kesinti yapılmaz.
Kesinti oranı, o bölgedeki yol, park ve diğer kamu alanları için ne kadar yere ihtiyaç olduğuna göre hesaplanır. Ayrıca taşınmazdan daha önce DOP kesintisi yapılıp yapılmadığı da önemlidir. Daha önce yapılan kesintiler dikkate alınmadan yeniden kesinti yapılması hukuka aykırı olabilir.
DOP hesabını kontrol etmek için yalnızca yeni tapuda yazan metrekareye bakmak yeterli değildir. Uygulama alanının sınırı, kamu alanlarının toplam miktarı, kapanan yollar, daha önce yapılan terkler ve DOP kesintileri ile kesinti yapılamayan taşınmazlar birlikte incelenmelidir.
Düzenleme ortaklık payı (DOP) nedir?
DOP, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışı karşılığında, mevzuattaki umumi ve kamu hizmet alanları için ayrılan paydır.
Yani kısaca ve özetle devlet diyor ki, ben buraya imar planı yapacağım, buraları düzenleyeceğim, buraya yol getireceğim, okul, park vs. gibi kamusal alanlar inşa edeceğim, o sebeple hepinizin arsasından belli bir payı bu sosyal donatı alanları için kesiyorum.
DOPO ise bu payın düzenleme sahası için hesaplanan oranıdır. Kesinti miktarı ile kesinti oranını ayırmak gerekir: yüzde 30 oran uygulanan 1.000 m² parselde ayrılan alan 300 m²’dir.
Kesintiden sonra kalan hakkın nereden ve hangi hisseyle verileceği ayrı bir dağıtım meselesidir. Bu kurallar için 18. madde uygulaması ve parsel dağıtımı yazısına bakabilirsiniz.
Düzenleme ortaklık payından hangi alanlar karşılanır?
DOP’un amacı, düzenlemeye tabi yerler ile bölgenin ihtiyaç duyduğu umumi ve kamu hizmet alanlarını elde etmektir. Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri ve karakol bunun örnekleridir. Kanundaki koşulları taşıyan eğitim, sağlık, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evi, spor, teknik altyapı ve diğer hizmet alanları da kapsamda yer alabilir. Bunlara doktrinde sosyal donatı alanları da denir.
Alan adının “okul” veya “sağlık tesisi” olması tek başına yeterli değildir; kanunun ilgili kullanım için aradığı kamu hizmeti niteliği ve kurum bağlantısı kontrol edilmelidir. DOP kesintisini, belediye ticari arsa üretmek gibi keyfi amaçlarla kullanamaz.
DOP hesaplama formülü ve örnek hesap
DOP kesintisi nasıl hesaplanır: Önce imar uygulamasına giren tüm taşınmazların toplam alanı belirlenir. Ardından yol, park ve diğer kamu hizmet alanları için ne kadar yere ihtiyaç olduğu hesaplanır. Bu ihtiyaç, düzenleme alanındaki taşınmazlara belirli bir oran üzerinden dağıtılır.
Basitçe ifade etmek gerekirse:
- DOP oranı = Kamu alanı için gerekli toplam yer ÷ uygulamaya giren toplam taşınmaz alanı
- Her taşınmazdan, bu orana göre alan kesilir.
- Kesintiden sonra kalan bölüm, malikin imar uygulamasındaki hakkını oluşturur.
Örneğin, imar uygulamasına giren tüm taşınmazların toplamı 20.000 m² olsun. Yol, park ve diğer kamu alanları için 6.000 m² yere ihtiyaç duyulsun. Bu durumda kesinti oranı yüzde 30 olur:
6.000 m² ÷ 20.000 m² = %30
Bu hesapta 1.000 m² büyüklüğündeki bir taşınmazdan 300 m² DOP olarak ayrılır. Malik adına dağıtıma esas kalan alan 700 m² olur.
Kanundaki yüzde 45, her taşınmazdan mutlaka bu oranda kesinti yapılacağı anlamına gelmez; ulaşılabilecek en yüksek sınırı gösterir. Örnekte kamu alanı ihtiyacı yüzde 30 olduğu için, 1.000 m² taşınmazdan 450 m² kesinti yapılamaz. Çünkü ihtiyaç 300 m² ile karşılanmaktadır.
Ancak her dosya bu kadar basit değildir. Taşınmazdan daha önce yola terk yapılmışsa, önceki bir uygulamada DOP kesilmişse veya taşınmazın kesintiden muaf tutulmasını gerektiren özel bir durum varsa hesap değişir.
Son olarak, bir parselin büyük kısmının yol veya park alanında kalması, kesintinin yalnızca o malike yüklenebileceği anlamına gelmez. DOP hesabı tek tek parseller üzerinden değil, imar uygulamasına giren bütün alan dikkate alınarak yapılır. Ardından, maliklere hangi parselden ve hangi oranda yer verileceği ayrıca değerlendirilir.
DOP hesabında kapanan yollar nasıl dikkate alınır?
Düzenleme sahasındaki kapanan imar ve kadastro yolları, DOP’a ayrılan toplam alandan öncelikle düşülür. Böylece kamu alanı ihtiyacının mevcut yol alanlarıyla karşılanabilen kısmı maliklere yeniden kesinti olarak yüklenmez. Bunun yanında bağış ve kamu tahsislerinin etkisi, kendi hükümlerine göre hesaplanır.
Örneğin yukarıdaki 6.000 m² ihtiyacın 1.000 m²’si hesaba katılması gereken kapanan yolla karşılanıyorsa ve başka hiçbir hesap değişkeni yoksa net ihtiyaç 5.000 m²’ye, oran yüzde 25’e iner. Gerçek dosyada bu işlemin DOPO hesabında nasıl gösterildiği denetlenmelidir.
Daha önce yola terk yapılmışsa yeniden DOP alınabilir mi?
Daha önce yola terk edilen alan ile parselasyon uygulamasında alınan DOP aynı işlem değildir. Bu nedenle “daha önce yola terk yaptım, artık hiçbir kesinti yapılamaz” demek her zaman doğru olmaz.
Parselasyon yapılmadan önce; ifraz veya tevhit işlemi sırasında yol, park gibi kamu alanları için bedelsiz terk ya da bağış yapılmış olabilir. Yeni imar uygulamasında bu önceki işlemler dikkate alınır. Ancak eski terkin niteliği önemlidir. Her bağışın, her bedelli devrin veya her terk işleminin DOP hesabından aynı şekilde düşüleceği söylenemez.
Danıştay da parselasyon işlemine dayanmayan bedelsiz yola terklerin doğrudan DOP olarak kabul edilemeyeceğini belirtmiştir:
“bir parselasyon işlemine dayanmayan bedelsiz yola terkin, düzenleme ortaklık payı olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığı”
(Danıştay 6. Daire, E. 2020/1668, K. 2022/67, T. 04.01.2022)
Bu nedenle somut olayda önce gerçekten DOP kesintisi yapılıp yapılmadığı araştırılmalıdır. DOP kesilmemiş, ancak önceden yola terk yapılmışsa, bu terkin yeni hesapta nasıl dikkate alındığı da incelenmelidir. Güncel uygulamada, kanun ve yönetmelikte yer alan ilave DOP ve tamamlama hükümleri de ayrıca değerlendirilir.
Önceki yola terk sonrası DOP hesaplama örneği
Başlangıçtaki parsel 1.000 m² olsun. Parselasyon yapılmadan önce umumi hizmet alanı için yüzde 20, yani 200 m² hukuken dikkate alınabilir bedelsiz terk yapılmış ve tapuda 800 m² kalmış olsun. Yeni uygulamanın DOP oranı yüzde 35 ise, önceki terk ile yeni kesintinin birlikte 350 m²’ye tamamlanması gerekir.
| Hesap | Alan |
|---|---|
| İlk parsel alanı | 1.000 m² |
| Önceki terk | 200 m² |
| %35’e karşılık gelen toplam pay | 350 m² |
| Tamamlanacak fark | 150 m² |
| Yeni tahsis hakkı | 650 m² |
Bu örnekte tapuda kalan 800 m²’den alınacak 150 m²’nin oranı %18,75 olur. Yüzde 35 ile yüzde 20 arasındaki 15 puanı doğrudan 800 m² ile çarpmak 120 m² sonucunu verir ve ilk parsel üzerinden tamamlama hesabını karşılamaz. Bütün parselin uygulamaya girmesi ve önceki terk alanının yeni hesap bakımından aynı kök parsele ait olduğunun belgelenmesi, örneğin varsayımlarıdır.
Eski encümen kararları, ifraz belgeleri ve tapu tedavülleri bu nedenle önemlidir. Birden fazla ifraz, tevhit, satın alma veya kısmi uygulama varsa aynı basit örnek doğrudan kullanılmamalıdır.
İkinci kez DOP kesintisi yapılabilir mi?
Kanuna göre, aynı taşınmazdan kural olarak ikinci kez DOP kesintisi yapılamaz. Ancak imar planında yapılan değişiklikle yapılaşma hakkı veya bölgedeki nüfus yoğunluğu artmışsa, belirli şartlarla ek DOP kesintisi gündeme gelebilir.
Bunun için yalnızca yeni bir parselasyon işlemi yapılmış olması yeterli değildir. İmar planındaki değişikliğin taşınmaza gerçekten ek bir yapılaşma veya nüfus artışı getirip getirmediği incelenmelidir. Ayrıca önceki kesintiler ve yola terkler dikkate alınmalı, taşınmazın uygulama sonrasındaki değeri önceki değerinin altına düşmemeli ve toplam kesinti yüzde 45’i geçmemelidir.
Güncel yönetmelik, bu değer artışının yetkili bir değerleme çalışmasıyla tespit edilmesini öngörür. Gerekli şartlar varsa ilk uygulamada yapılan kesinti, yeni düzenleme alanında hesaplanan DOP oranına kadar tamamlanabilir. Ancak önceki terkler ve kesintilerle birlikte toplam oran yine yüzde 45 sınırını aşamaz.
2981 sayılı Kanun’un 10. maddesi kapsamındaki önceki uygulamalarda da özel bir tamamlama kuralı bulunur. Daha önce yol, park veya başka umumi hizmet alanları için yapılan terk ve kesintiler, kanunda belirtilen şartlarla yeni DOP oranına kadar tamamlanabilir. Burada da toplam kesinti yüzde 45’i aşamaz.
DOP oranı yüzde 45’i aşarsa ne olur?
Bir bölgede yol, park veya başka kamu alanlarına duyulan ihtiyaç fazla olsa bile, taşınmazlardan yüzde 45’in üzerinde DOP kesintisi yapılamaz. İhtiyacın bu sınırı aşması, malikten bedelsiz olarak daha fazla alan alınmasını haklı kılmaz.
Bu durumda idare, öncelikle tescil harici alanlar ile kamuya ait taşınmazlardan yararlanma imkânını değerlendirmelidir. Gerekli muvafakatlerin alınması hâlinde imar hakkı aktarımı veya trampa gibi yöntemler uygulanabilir. Bu yolların uygun olmaması hâlinde satın alma ya da kamulaştırma gündeme gelebilir.
Bu nedenle yüzde 45’i aşan alanın her durumda bedelsiz bırakılması gerektiği de her zaman kamulaştırma yapılacağı da söylenemez. İzlenecek yol, kanundaki sıraya ve somut olayın koşullarına göre belirlenir.
DOP’un bedele dönüştürülmesi: DOP yerine para ödenebilir mi?
Kural olarak DOP, taşınmazdan alan ayrılarak alınır. Malik, yalnızca kendisi için daha uygun olduğu düşüncesiyle “arsa vermeyeyim, parasını ödeyeyim” diyemez. DOP’un para olarak alınabilmesi için, taşınmaz üzerindeki mevcut yapı nedeniyle alan kesintisinin fiilen mümkün olmaması ve mevzuatta belirtilen diğer şartların da bulunması gerekir.
Örneğin alan kesintisi yapılması; başka maliklerden yüzde 45 sınırını aşacak şekilde kesinti alınmasına, müstakil bir parselin hisseli hâle gelmesine veya yönetmelikte belirtilen başka teknik sorunlara yol açacaksa bedel yöntemi uygulanamaz. Bu durumda idare, öncelikle kamu taşınmazlarından tahsis veya hisseli tahsis gibi çözümleri değerlendirmelidir.
Bedele dönüştürme yapılacaksa taşınmazın değeri uzman değerleme yoluyla belirlenir. Mevcut yapı nedeniyle DOP alanı ayrılamayan malik, kanunda öngörülen bedeli öder; bu bedel, fazladan kesinti yapılan diğer maliklere yöneliktir. Tapu kaydına da ödeme yükümlülüğünü gösteren bir beyan işlenir.
Bedelin tamamı tapu tescilinden itibaren en geç bir yıl içinde ödenmelidir. Ödeme yapılmazsa borç, yeniden değerleme oranına göre artabilir. Ayrıca ödeme tamamlanıncaya kadar taşınmazın devri, yapı ruhsatı alınması veya bazı tapu işlemleri bakımından kısıtlamalar doğabilir. Borcun tamamı ödendiğinde, tapudaki bu beyanın silinmesi istenebilir. İmar Kanunu m. 18; Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m. 16/1 ve 16/3.
Daha önce DOP kesintisi yapılmış ve üzerinde ruhsatlı yapı bulunan taşınmazlarda, sonradan ortaya çıkan ilave DOP farkı için Yönetmelik’in 16/6. maddesi uygulanabilir. Bu özel düzenlemede, alan olarak alınamayan farkın bedel olarak tahsil edilmesi, yeni yapı ruhsatı alınırken tapuya gerekli beyanın konulması ve hesabın ödeme tarihindeki güncel rayiç değer üzerinden yapılması öngörülür.
Bu durum, ilk kez mevcut yapı nedeniyle taşınmazdan DOP alanı ayrılamayan hâllerle karıştırılmamalıdır. Her iki durumda uygulanacak kurallar aynı değildir.
Bedelin hangi yöntemle hesaplanacağı ve hesaplamaya itiraz edilmesi hâlinde izlenecek yol için Yönetmelik’in 16/7. maddesine bakılmalıdır. Bu hüküm, Kamulaştırma Kanunu’ndaki ilgili düzenlemelere atıf yapmaktadır.
DOP kesintisi yapılmayacak yerler ve istisnalar
Kesinti istisnası, taşınmazın geçmişi ve imar planındaki kullanımına göre belirlenir. Kamuya ait her taşınmaz veya üzerinde bina bulunan her parsel için genel bir muafiyet yoktur.
Kamu hizmetine tahsis edilmiş ve imar planında da aynı kullanım amacına ayrılmış kamu taşınmazları, DOP alınmadan bulunduğu yere tahsis edilebilir. Kamulaştırmaya konu edilen ve kamulaştırma yoluyla elde edilen taşınmazlardan DOP alınmaz. Kamulaştırılan parselin plan kararıyla kamulaştırma amacı dışında kullanılması durumunda ise diğer parseller gibi kesinti ve dağıtım yapılır. Alanın planlanan kamu kullanımından az veya fazla olması da hesabı değiştirir: eksik alan DOP’tan karşılanırken artan miktardan kesinti yapılarak en yakın yere tahsis edilir.
Daha önce gerçek bir parselasyonla DOP alınmış taşınmazlar kural olarak yeniden DOP hesabına katılmaz. Yukarıda açıklanan plan artışı ve değerleme koşulları gerçekleşirse ilave DOP kesintisi gündeme gelebilir. Önceki DOP’u bulunan ruhsatlı yapılı parsellerde ise ilave farkın alan yerine bedele dönüştürülmesine ilişkin özel hüküm uygulanır.
İlk kez uygulamaya giren yapılı parsellerde alan kesintisinin mümkün olmaması da koşulları varsa kamu taşınmazından tahsis veya bedel yöntemini gerektirebilir. Bu nedenle “bina var, DOP ödenmez” sonucu çıkarılmamalıdır; iki farklı bedel rejiminin ayrıntıları önceki bölümdedir.
DOP ve kamu ortaklık payı (KOP) arasındaki fark nedir?
DOP ve KOP, eski imar uygulama dosyalarında birlikte görülebilir; ancak aynı anlama gelmez.
DOP, yol, park, okul alanı gibi kamu hizmetleri için taşınmazlardan belirli oranda alan kesilmesidir. KOP ise eski uygulamalarda, kamu tesisine ayrılan bir taşınmaz üzerinde özel maliklere hisse verilmesi şeklinde ortaya çıkabilirdi. Örneğin bir alan okul veya belediye hizmet alanı olarak ayrılmış, ancak bu alanın tapusunda bazı kişilerin hisseleri bırakılmış olabilir.
Bu nedenle eski tapu veya parselasyon belgelerinde KOP hissesi görülüyorsa, malikin hâlen kamu alanında bir mülkiyet hakkı bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Bu hissenin daha sonra kamulaştırılıp kamulaştırılmadığı, bedel ödenip ödenmediği veya yeni bir imar uygulamasıyla nasıl değerlendirildiği de önem taşır.
10 Temmuz 2019’dan önce yapılan KOP hisselendirmeleri için Yönetmelik’in 17/3. maddesinde geçiş hükümleri bulunmaktadır. Eski bir dosyada hem DOP hem de KOP rakamlarının yer alması, bugünkü uygulamada her malikten iki ayrı ve standart kesinti yapılacağı anlamına gelmez. Her eski işlemin niteliği ve tapu kayıtlarına etkisi ayrı ayrı incelenmelidir.
DOP hesap cetveli nasıl kontrol edilir? Gerekli belgeler
DOP kesintisinin doğru yapılıp yapılmadığını anlamak için yalnızca yeni tapuya bakmak yeterli değildir. İdareden veya belediyeden şu belgeler istenmelidir:
- DOP oranının nasıl hesaplandığını gösteren hesap cetveli
- Düzenleme sınırını gösteren kroki
- Uygulama imar planı ve plan notları
- Parselasyon işleminin açıklama raporu
- Eski ve yeni parselleri gösteren özet ve dağıtım cetvelleri
- Kadastro mülkiyet raporu
- Daha önce yapılmış imar uygulaması, yola terk, DOP kesintisi veya kamulaştırmaya ilişkin belgeler
Bu belgeler incelenirken şu sorulara cevap aranır:
- Yol, park ve diğer kamu alanları için gerekli yer doğru hesaplanmış mı?
- Kapanan yollar ve kamuya ait başka alanlar hesapta dikkate alınmış mı?
- Önceki yola terkler, DOP kesintileri ve kamulaştırmalar doğru taşınmazla ilişkilendirilmiş mi?
- Bazı taşınmazlardan neden kesinti yapılmadığı veya neden uygulama dışında bırakıldığı açıklanmış mı?
- İlave DOP kesintisi varsa, imar planındaki artış ve değerleme belgeleri bulunuyor mu?
- DOP yerine bedel alınmışsa, bunun kanuni dayanağı ve tapuya işlenen beyan doğru mu?
Bu inceleme sonunda ortaya çıkan somut hata, idareye yapılacak başvurunun veya açılacak davanın temel gerekçesini oluşturabilir. Süre ve başvuru yolu bakımından DOP kesintisine itiraz ve dava yolu başlıklı bölüme bakılmalıdır.
Hesap örnekleri belirtilen varsayımlarla sınırlıdır. Eski uygulamalarda işlem tarihindeki DOP sınırı ve mevzuat ayrıca belirlenmelidir. Bu süreçler karmaşık hukuki süreçlerdir, bu sebeple bir avukat ile süreci yürütmenizi tavsiye ederiz.
