İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması Nedir? Neden Yapılır? Parselasyon, Şuyulandırma Süreçleri ve Maliklerin Hakları

Giriş

İmar Kanunu 18. madde kapsamında yapılan uygulamayla arazi ve arsalar, imar planına uygun parsellere dönüştürülerek hak sahiplerine yeniden dağıtılır. Parselasyon veya şuyulandırma olarak da bilinen bu işlem sonucunda taşınmazın yüzölçümü, sınırları, ada ve parsel numarası, konumu ya da hisse yapısı değişebilir. İdare, uygulamayı maliklerin rızasını almadan yapabilir. Ancak düzenleme ortaklık payı (DOP) için belirlenen sınırlara, dağıtım kurallarına ve ilan usulüne uymak zorundadır.

Taşınmazı bu uygulamaya giren bir malikin öncelikle şu üç soruya cevap araması gerekir:

• Taşınmazından ne kadar kesinti yapılmış?
• Kesintiden sonra kalan hakkı hangi parselde, tek başına mı yoksa hisseli olarak mı verilmiş?
• Uygulamanın sonucuna karşı hangi süre içinde başvurabilir?

Bu nedenle yalnızca yeni tapudaki metrekare bilgisine bakmak yeterli değildir. Kesintinin miktarı kadar, karşılığında verilen taşınmazın konumu ve mülkiyet yapısı da değerlendirilmelidir.

18. madde uygulaması nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, imar sınırları içinde bulunan binalı veya binasız taşınmazların birleştirilmesine, imar planına uygun ada ve parsellere ayrılmasına ve hak sahiplerine müstakil, hisseli ya da kat mülkiyeti esaslarına göre dağıtılmasına imkân tanır. Yapılan düzenleme sonucunda taşınmazların tapu siciline resen tescili de mümkündür.

Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bu yetki, kanundaki genel düzenlemeye göre valilik tarafından kullanılır. Büyükşehir belediyeleri ile özel kanunlara tabi alanlarda ise ilgili özel yetki hükümlerinin de dikkate alınması gerekir.

Parselasyon planı nedir?

Parselasyon, bu düzenlemenin plan ve teknik belgelerle somutlaştırılmasıdır. Parselasyon planı yalnızca bir harita değildir; açıklama raporu, paftalar, dağıtım cetvelleri ve tescile esas belgelerle birlikte bir uygulama dosyasıdır.

Şuyulandırma nedir? Tapuda ne anlama gelir?

Şuyulandırma, imar uygulaması kapsamında farklı taşınmazlara ait mülkiyet haklarının yeni oluşturulan parseller üzerinde paylı hâle getirilmesini ifade eder. Günlük kullanımda 18. madde uygulamalarının tamamı şuyulandırma olarak adlandırılsa da her uygulamanın sonucunda mutlaka hisseli tapu oluşmaz. Uygulamanın özelliklerine göre hak sahiplerine müstakil parsel verilebilir; gerekli şartların bulunması hâlinde mevcut hisseler de birbirinden ayrılabilir. (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, m.4 ve m.17)

Belediye maliklerin rızası olmadan 18. madde uygulaması yapabilir mi?

18. madde kapsamında yapılan imar uygulamasında bütün maliklerin onayı aranmaz. Bu nedenle, tek başına “muvafakatim yoktur” denilmesi uygulamayı hukuka aykırı hâle getirmez. Dolayısıyla maliklerin rızası olmadan da imar uygulaması yani parselasyon yapılabilir.

Ancak maliklerin rızasının aranmaması, idareye istediği sonucu oluşturma serbestisi de vermez. Uygulamanın dayandığı imar planına uygunluğu, düzenleme sınırının doğru belirlenip belirlenmediği, kamu alanları için yapılan kesintilerin hesabı, önceki uygulamalarda yapılan kesintilerin dikkate alınıp alınmadığı ve tahsis yerinin haklı bir gerekçeye dayanıp dayanmadığı denetlenebilir.

Hisse ayrımı, trampa veya iptal kararlarının uygulanması gibi bazı işlemlerde ise muvafakat aranabilir. Bu işlemler, kendi özel koşullarına göre ayrıca değerlendirilmelidir.

18. madde uygulamasında DOP kesintisi ne kadar olur?

Düzenleme ortaklık payı (DOP), imar uygulaması sonucunda taşınmazlarda meydana gelen değer artışı karşılığında ve mevzuatta belirtilen kamusal hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla ayrılan paydır. Yol, park, meydan ve otopark alanları ile kanunda öngörülen şartları taşıyan eğitim, sağlık ve diğer kamu hizmet alanları ve sosyal donatı alanları bu kapsamda değerlendirilebilir.

Yüzde 45, otomatik olarak uygulanacak bir kesinti oranı değil, kanuni üst sınırdır. Somut olayda uygulanacak oran; düzenleme sahasının kamu alanı ihtiyacına ve ilgili hesaplama kurallarına göre belirlenir. Kapanan imar ve kadastro yolları, önceki uygulamalar, kamuya yapılan tahsisler ve DOP kesintisi yapılamayan taşınmazlar bu hesabı etkileyebilir. DOP kapsamında elde edilen alanlar, kanunda belirtilen hizmetler dışında kullanılamaz. Bu hususlar, İmar Kanunu’nun 18. maddesi ile ilgili Yönetmelik’in 14 ila 16. maddelerinde düzenlenmiştir.

Daha önce yapılan yola terk işlemi ile önceki DOP kesintisi aynı hukuki nitelikte değildir. Kural olarak aynı taşınmazdan birden fazla kez DOP alınmaması gerekir. Bununla birlikte kanunda, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde ilave kesinti ve tamamlama yapılmasına ilişkin hükümler bulunmaktadır. Bu nedenle hem “Daha önce kesinti yapıldıysa artık hiçbir kesinti yapılamaz” hem de “Yeni uygulamada her durumda yeniden yüzde 45 kesinti yapılabilir” şeklindeki genel kabuller doğru değildir.

DOP kesintisi hesabı ve önceki terklerin etkisi için yazımızı okuyabilirsiniz.

18. madde uygulamasında parsel aynı yerden verilmek zorunda mı?

Kanuna göre, düzenlemeye alınan taşınmazın karşılığı kural olarak taşınmazın bulunduğu yerden verilir. Bu mümkün değilse, en yakınındaki eşdeğer alandan tahsis yapılmalıdır. Bu nedenle idarenin malike başka bir yerden parsel verme yetkisi, somut hukuki veya teknik gerekçelere dayanmalıdır.

Eski parselin yol, park veya başka bir kamu hizmet alanında kalması; parselin imar planına göre yetersiz büyüklükte olması ya da aynı yerde birden fazla malikin hakkının karşılanmasının mümkün olmaması, tahsisin farklı bir yerden yapılmasını haklı kılabilir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, parselasyon uygulamalarında dağıtım yapılırken yeni parsellerin eski parsele olan uzaklığı ile ekonomik değerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır:

“…parselasyon işlemi ile hak sahiplerine tahsis edilen yeni parsellerin eski parsele uzaklığı ile ekonomik değerlerinin göz önünde tutulması gerektiği…”
(Danıştay İDDK, E. 2022/3034, K. 2023/729, T. 10.04.2023)

Kararda, önceki iptal kararlarına rağmen kök parselin bulunduğu yerden hak sahibine pay verilmemesi incelenmiştir. Uygulama sırasında boş olan alanda sonradan otel inşa edilmiş olması da uyuşmazlığın somut koşulları içinde değerlendirilmiştir. Kurul, işlemin iptali gerekirken aksi yönde verilen ısrar kararını bozmuştur.

Karar, mevcut yapıların her durumda dikkate alınmayacağı ya da her yer değişikliğinin hukuka aykırı sayılacağı anlamına gelmez. Her somut olayda tahsisin yeri, eski parsele uzaklığı, taşınmazların ekonomik değeri ve yer değişikliğinin gerekçesi birlikte değerlendirilmelidir.

Başka bir uyuşmazlıkta Danıştay; yol ve kavşak alanlarının oluşturduğu hukuki ve teknik zorunlulukları, malike ait yapının korunmasını ve hakların müstakil bir imar adasında toplanmasını birlikte değerlendirmiştir. Kararın ilgili gerekçesi şöyledir:

“imar haklarının kök parselde karşılanması olanaklı olmadığından en yakın ve eşdeğer parsele kaydırılmasının mevzuat gereği olduğu”
(Danıştay 6. Daire, E. 2019/19462, K. 2023/7275, T. 10.10.2023)

Bu olayda Danıştay, parselasyon işleminin iptaline ilişkin istinaf kararını bozmuştur. Her iki kararın ortaya koyduğu ortak ölçüt, tahsis işleminin yalnızca metrekare üzerinden değerlendirilemeyeceğidir. Taşınmazın konumu, ekonomik değeri, yapılaşma imkânı, korunması gereken yapıların varlığı ve yer değişikliğinin zorunlu olup olmadığı birlikte ele alınmalıdır.

Kararlar, işlem tarihindeki mevzuat çerçevesinde verilmiştir. Güncel uygulamanın doğrudan dayanağını ise İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri oluşturur.

Şuyulandırma sonucu müstakil tapu hisseli hâle gelebilir mi?

Malike tahsis edilecek alanın asgari imar parseli büyüklüğünün altında kalması veya teknik ve hukuki nedenlerle bağımsız bir parsel oluşturulmasının mümkün olmaması hâlinde hisseli tahsis yapılabilir. Yönetmelik, bu durumda malike ait hakkın mümkün olduğunca tek bir imar parselinde toplanmasını öngörür.

Örneğin, 600 m² büyüklüğündeki bir taşınmazdan yüzde 30 oranında DOP kesintisi yapılırsa malike 420 m² hak kalır. İmar planı ve ilgili mevzuat uyarınca müstakil parsel oluşturabilmek için en az 500 m² alan gerekiyorsa, malike 420 m² büyüklüğünde ayrı bir parsel verilmesi mümkün olmayabilir. Bu durumda 840 m² büyüklüğündeki yeni parselde 1/2 pay tahsis edilebilir. Bu pay, parselin arazide belirli bir bölümünün malike ait olduğu anlamına gelmez; taşınmazın tamamı üzerindeki paylı mülkiyet hakkını ifade eder.

Hisseli tahsis, tek başına hukuka aykırılık oluşturmaz. Ancak müstakil tahsis mümkün olduğu hâlde neden hisseli tahsis yapıldığı, malikin hakkının gereksiz şekilde farklı parsellere dağıtılıp dağıtılmadığı ve mevcut yapıların nasıl korunduğu somut olayın koşullarına göre incelenmelidir.

18. madde uygulamasında hisse çözümü yapılabilir mi?

Asgari parsel büyüklüğü ve diğer imar koşulları sağlanıyorsa, hissedarların muvafakatiyle hisse ayrımı yapılarak müstakil parseller oluşturulabilir. İdarenin fiilî kullanım durumunu usulüne uygun biçimde tespit etmesi hâlinde de hisse ayrımı yapılabilir. Bu ikinci durumda bütün hissedarların muvafakati her zaman aranmaz.

Ancak yalnızca “yıllardır herkes kendi yerini kullanıyor” şeklindeki açıklama yeterli değildir. Fiilî kullanımın yerinde tespit edilmesi, ilgili belgelerin değerlendirilmesi, buna ilişkin tutanağın düzenlenmesi, yetkili makamdan onay alınması ve bu durumun uygulama kararına yansıtılması gerekir.

Bu nedenle her hissedarın talep ettiği sınırlara göre ayrı bir parsel alacağı veya her hisseli tapunun kendiliğinden müstakil parsellere dönüştürülebileceği söylenemez.

Üzerinde bina bulunan parsele 18. madde uygulaması yapılabilir mi?

İmar Kanunu md 18, üzerinde bina bulunan taşınmazlara da uygulanabilir. İmar planı ve ilgili mevzuat uyarınca korunması mümkün olan yapılar ölçülerek parselasyon dağıtımında dikkate alınır. Gerekli şartların bulunması hâlinde yapı, mümkün olduğunca tam ve hissesiz bir imar parseli içinde korunur. Bununla birlikte, taşınmaz üzerinde bina bulunması her durumda DOP kesintisinden muafiyet sağlamaz.

Mevcut yapılar nedeniyle taşınmazdan alan olarak DOP alınamayan durumlarda, kanun ve yönetmelikte öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde DOP’un bedele dönüştürülmesi gündeme gelebilir. Bu değerlendirme; kamu taşınmazından tahsis imkânı, asgari parsel büyüklüğü ve diğer maliklere yüklenebilecek ek kesinti gibi unsurlarla birlikte yapılmalıdır. Malik, yalnızca kendisi için daha elverişli olduğu gerekçesiyle her uygulamada “arsadan pay vermeyeyim, para ödeyeyim” seçeneğini talep edemez.

18. madde uygulaması nasıl yapılır? Parselasyon aşamaları

Parselasyon süreci; düzenleme sahasının belirlenmesi, mülkiyet ve kadastro bilgilerinin toplanması, DOP ve dağıtım hesaplarının yapılması, yetkili organın onayı, ilan ve itirazların değerlendirilmesi, kadastro kontrolü ve tapuda tescil aşamalarından oluşur.

Büyükşehir belediyesi bulunan yerlerde, ilçe belediyesinin hazırladığı parselasyon planı için ilçe belediye encümeni ile büyükşehir belediye encümeni kararları gerekir. Uygulamanın doğrudan büyükşehir belediyesi tarafından yapılması hâlinde ise büyükşehir belediye encümeni kararı alınır. Diğer belediyelerde ve belediye sınırları dışındaki alanlarda, genel veya özel yetki hükümlerine göre işlem yapılır.

İmar Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca parselasyon planları bir ay süreyle askıya çıkarılır. Güncel Yönetmelik’in 26. maddesinde; planların otuz gün boyunca idarede askıya çıkarılması, idarenin internet sitesinde yayımlanması ve PARSİD sistemine girilmesi öngörülmüştür. Ayrıca 11 Eylül 2025 tarihli değişiklikle, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılması; bilgi talepleri ve itirazların PARSİD üzerinden iletilebilmesi de düzenlenmiştir. Ön askı yapılmış olması, kanunda öngörülen zorunlu askı sürecinin yerine geçmez.

Parselasyon sorgulama: PARSİD ve e-Devlet

Parselasyon planına ilişkin resmî hizmete e-Devlet üzerinden Parselasyon Planları Başvuru ve Sorgulama İşlemleri sayfasından ulaşabilirsiniz. Hizmete erişim kimlik doğrulaması gerektirir. İlgili idarenin askı ilanını, onay kararını ve dağıtım cetvelini de kontrol edin. Haritada parselin yerini görmek, uygulamada size hangi hakkın tahsis edildiğini ve başvuru tarihlerini tek başına açıklamaz.

18. madde uygulaması ne kadar sürer?

Şuyulandırma bedeli ve parselasyon ücreti nedir?

“Şuyulandırma bedeli” denildiğinde, istenen paranın tam olarak ne için talep edildiğine bakmak gerekir. Çünkü bu ad altında farklı ödemeler istenebilir. Örneğin harita, ölçüm ve teknik dosya hazırlanması için bir hizmet bedeli alınabilir. Belediye veya başka bir idare, işlem için ayrı bir ücret talep edebilir. Bazı durumlarda ise taşınmazdan alan olarak kesilemeyen DOP’un para karşılığı gündeme gelebilir.

Bu nedenle, size bir ödeme çıkarıldığında yalnızca tutara bakmayın. İdareden veya hizmeti sunan kişiden şu belgeleri isteyin:

• Ödeme belgesi veya tahakkuk fişi
• Ücretin hangi işlem için istendiğini gösteren açıklama
• Ücretin kanuni dayanağı
• Varsa belediyenin o yıla ait ücret tarifesi
• Tutarın nasıl hesaplandığını gösteren hesap dökümü

Özel bir harita veya teknik büro ücret istiyorsa, bu ücretin hangi işleri kapsadığını da yazılı olarak netleştirmek gerekir. Taşınmazın büyüklüğü, yapılacak işin kapsamı ve ödemenin türü bilinmeden “parselasyon ücreti şu kadardır” demek mümkün değildir.

DOP bedeli ise sıradan bir işlem ücreti değildir. Taşınmazdan kamu alanı için gerekli kesintinin arazi olarak alınamadığı bazı özel durumlarda gündeme gelir. Bu bedelin istenebilmesi için İmar Kanunu ve yönetmelikte belirlenen şartların bulunması gerekir. Hesaplama yöntemi ve önceki kesintilerin etkisi, DOP kesintisi bölümünde ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

Şuyulandırma cetveli nedir, nasıl okunur?

Şuyulandırma veya dağıtım cetveli denilen belge, eski taşınmazdaki hakkın yeni parselde nereye taşındığını gösterir. Kontrol sırası şöyledir:

1. Eski ada/parsel, tapu alanı ve malik hissesi doğru mu?
2. Taşınmazın tamamı mı, bir kısmı mı düzenlemeye girmiş?
3. Önceki DOP, terk veya kamulaştırma bilgileri hesaba alınmış mı?
4. Yeni kesinti ve dağıtıma kalan alan nasıl hesaplanmış?
5. Hak hangi yeni ada/parselde, hangi pay ve paydayla verilmiş?
6. Paftadaki konum, mevcut yapı ve yapılaşma koşulları bu tahsisle uyumlu mu?

Örneğin yeni parsel 1.400 m², payınız 1/2 ise hissenize karşılık gelen alan 700 m²’dir. Bu rakamı eski parselinizin tamamıyla değil, önceki mülkiyet payınız ve hukuka uygun kesintiler sonrasında kalan hakkınızla karşılaştırmalısınız. İnternette yayımlanan askı dağıtım cetveli ile tescile esas dağıtım cetvelinin işlevleri de farklıdır. 

18. madde uygulamasına itiraz edilebilir mi?

Evet, edilebilir. Ancak malik, öncelikle uygulamanın dayandığı imar planını ve plan notlarını, parselasyon onaylarını, açıklama raporunu, DOP hesabını, eski ve yeni dağıtım cetvellerini, paftaları ve ilan ile bildirim belgelerini edinmelidir.

İtiraz, yalnızca “arsam küçüldü” şeklindeki genel bir şikâyete dayanmamalıdır. Hangi hesaplamanın yanlış olduğu, dağıtımın hangi nedenle hukuka aykırı bulunduğu veya hangi usul kuralına uyulmadığı somut biçimde ortaya konulmalıdır.

İdari itiraz ve iptal davası farklı yollardır. Genel dava süresi 60 gün olmakla birlikte sürenin başlangıcı, başvuruyla durması, öğrenme ve tebligatın etkisi somut dosyada hesaplanır. Dava açılması uygulamayı kendiliğinden durdurmaz. Ayrıntılar için: 18. madde uygulamasına itiraz ve parselasyon iptal davası.

Sık Sorulan Sorular

Parselasyon tamamlanınca hemen inşaat yapılabilir mi?

Parselasyon, imar planına uygun mülkiyet düzenini oluşturur. İnşaat için ayrıca yapı ruhsatı ve ilgili diğer koşulların sağlanması gerekir. Tescil, tek başına ruhsat yerine geçmez.

Arazimin tamamı yolda veya parkta kalıyorsa hakkım biter mi?

Eski parselin kamu alanına isabet etmesi, mülkiyet hakkının karşılıksız ve bütünüyle ortadan kalktığı anlamına gelmez. Düzenleme alanındaki tahsis olanakları, DOP sınırları ve kamuya geçiş yöntemleri incelenir. DOP’un yetmediği hâllerde kanunun 13. maddesindeki yöntemler gündeme gelebilir. 

Parselasyon iptal edilirse eski tapu kendiliğinden geri gelir mi?

İptal kararı idareye kararı uygulama yükümlülüğü getirir. Ancak tapunun hangi işlemlerle düzeltileceği, iptal gerekçesi ve alandaki sonraki gelişmelere bağlıdır. Kök parsele dönüş, yeni uygulama ve kanuni koşulları varsa alternatif tahsis veya bedel ödeme yolları ayrı ayrı değerlendirilir. 

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Somut durumunuz için işlem tarihindeki mevzuat; başvuru ve dava bakımından dosyadaki bildirim ve öğrenme tarihleri esas alınarak ayrıca incelenmelidir. Bu işlemleri bir avukat ile yürütmenizi tavsiye ederiz.