Giriş

Öncelikle her zaman için, her ne alıyorsanız, bu basit bir saat olabilir, telefon olabilir, otomotiv olabilir, ev olabilir ya da arsa olabilir fark etmez, mutlaka piyasa araştırması yapılmalıdır. Piyasa araştırması yapan, aldığı malın değerinde olan bir alıcı, dolandırıcılığa yeltenen satıcının en büyük korkusudur. O sebeple ilk ilke: Aldığınız malın değerinin farkında olunuz. Gayrimenkul alırken nelere dikkat edilir merak eden okuyucularımızı yazımızı okumaya davet ediyoruz.

Gayrimenkul Satışı Mutlaka Tapuda Yapılmalıdır

“Kendi aramızda yapılan sözleşme geçerli midir?”

Alıcı ve satıcının kendi aralarında yaptıkları satış sözleşmesi ya da daha doğru bir ifade ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli değildir ve hüküm doğurmaz. Taşınmaz/gayrimenkul satışı tapuda resmi şekilde yapılmalıdır. Ya da tarafların kendi aralarında yapacakları bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi söz konusu ise mutlaka tapuda ya da noterde yapılmalıdır.

En Yaygın Dolandırıcılık Yöntemleri

Kapora Dolandırıcılığı 

Malın değeri üzerinden alıcının manipüle edildiği en yaygın dolandırıcılık yöntemlerinden biri kapora dolandırıcılığıdır. Halk arasında kapora denilen ön ödemeye hukuk terminolojisinde bağlanma parası ya da pey akçesi denmektedir. Yani kişi bir malı almadan önce, o malın başkalarına satılmasını engellemek için önceden kısmi bir ödeme yapmaktadır. Bu tip ödemeler beş veya on bin liralardan malın değerine göre yüz bin liralara kadar çıkmaktadır. 

Bu dolandırıcılık yönteminde alıcı, düşük fiyat ile kandırılmaktadır. Söz konusu gayrimenkul, değerinden çok düşük bir fiyatla ilana koyularak alıcı tuzağa çekilmektedir. Alıcı söz konusu gayrimenkulle ilgilendiğini gösterdiği anda satıcı, aynı gayrimenkulu almak için başka alıcıların da olduğunu, çabuk karar vermesi gerektiğini, ya hemen alması ya da kapora göndermesi gerektiğini söyleyerek alıcıyı panikletir. Mükemmel bir fırsatı kaçırma korkusuyla rasyonel düşünme ve hesap etme melekelerini bir kenara bırakan alıcı böylece tuzağa çekilmiş olur. Kapora, aceleyle satıcının iletmiş olduğu IBAN hesabına gönderilir. Para hesaba düşer düşmez, bir daha satıcıya veya aracıya ulaşılamaz. Bu tip satıcılar genellikle dijital kanallardan iletişim kurar, Whatsapp ya da Telegram kullanırlar. Parayı alır almaz satıcıyı engellerler. 

Satıcı elinde sadece bir telefon numarası, bir IBAN bilgisi ve IBAN’daki hesap sahibinin ismiyle kalakalır. Bu bilgilerle kapora dolandırıcılığı suç duyurusu için Cumhuriyet Savcılığına başvuru yapmak ister. Bu tip dolandırıcılık vakalarında numarası, piyasada “patates hat” ya da patlak numara denilen hatlardan olmaktadır, yani ya sahibi belli değildir, ya da sahibinin kendi adına bir telefon numarası açıldığından haberi yoktur, rızası dışında kendisi adına telefon numarası açılmıştır. Ancak aslında IBAN sahibi olan kişi gerçek satıcı değildir, bu tip kişiler banka hesaplarını günlük ve saatlik olarak kiralayan kişilerdir ve dolandırıcılar bunun gibi para karşılığı banka hesabını kiralayan şahısları kullanarak izlerini kaybettirmektedirler. 

Dolayısıyla bu tip vakalarda hem dolandırıcı şahısların kimliği tespit edilememekte hem de para geri alınamamaktadır. O sebeple, gayrimenkul gibi yüksek değerli bir taşınmaz için kapora ödemesi yaparken çok dikkatli olunmalı, mümkün mertebe kapora verilmemeli. İlla kapora verilecekse, evin piyasa değerinden çok çok düşük olup olmadığına dikkat edilmelidir. Piyasa değerinden astronomik düzeyde daha ucuza satılmaya çalışılan bir mülk şüpheli olabilir. Kapora verilen kişinin mülk sahibi olup olmadığı kontrol edilmeli, mülk sahibi değilse de mülk sahibinin vekaletname ile yetkilendirdiği bir kişi olmalıdır.

Gayrimenkul Alırken Ödeme Nasıl Yapılır? Satış Bedelini Başkasının Hesabına Yatırmak

Tapuda gayrimenkul satın alacaksanız mutlaka para transferini ya da gerçek mal sahibine, ya da onun vekaletname ile yetkilendirdiği kişiye yapmalısınız. Medyaya yansımış çeşitli haberlerde ve gerçek dolandırıcılık vakalarında çoğu zaman dolandırıcılar, alıcıdan para transferinin gerçek mal sahibinin hesabına değil de akrabası, eşi, kardeşi, arkadaşı diyerek üçüncü bir şahsın hesabına yapılmasını istiyorlar. Veya bazı durumlarda “çok vergi borcu çıkıyor, vergi borcu çıkmasın” diyerek gayrimenkulün satış bedelini parçalı halde bir kısmını gerçek mal sahibine, bir kısmını başkasına, bir kısmını da başka bir kişiye havale ettirmektedirler. Para hesaplara ulaşınca da mal sahibi paranın tamamının gelmediğini iddia ederek tapu devrinden kaçınmaktadır. Ve hesaplara ulaşan para saniyeler içinde hesaptan hesaba aktarılıp daha sonra ise kripto para cüzdanlarına aktarılarak paranın izi kaybettirilmektedir. Böyle bir durumda gayrimenkulü satın alamadığınız gibi paranızı da kaybetmiş olabilirsiniz.

Malın Değerinden Daha Pahalıya Satıldığı Yöntemler

Ucuz Evi Pahalıya Satmak

Gayrimenkul gibi değerli bir yatırım aracı, iyi bir araştırma yapmadan satın alınmamalıdır. Bir gayrimenkul değerleme raporu (ekspertiz raporu) almadan yahut bir avukattan danışmanlık hizmeti almadan süreci yürütürseniz büyük zarara uğrayabilirsiniz. 

Bazı senaryolarda mülk olduğundan daha pahalıya satılabilir. Satış konusu mülk güzel ve şık fotoğraflarla pazarlanır, bulunduğu muhit, yapının özellikleri, imar durumu ve sair özellikleri olduğundan daha iyi anlatılır. Piyasa araştırması yapmadan veya profesyonel bir gayrimenkul değerleme raporu almadan satın alan alıcı, aslında çok daha ucuz bir malı pahalıya satın almış olur. Bu tip senaryolarda bazı durumlarda dolandırıcılık olsa da bazı durumlarda dolandırıcılık suçu oluşmamaktadır. Satın alınan taşınmazın kimi özellikleri, açıkça belirtildiği gibi değilse dolandırıcılık suçu oluşabilir ve bu durumda Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunmanız yerinde olacaktır. Ancak bazı durumlarda, özellikle satıcı açık bir vaatte bulunmadıysa ve taşınmazı ederinden yani değerinden daha pahalıya satın aldığınızı fark ettiyseniz, bu sizin kusurunuz da olabilir. Zira yatırım yapmış olduğunuz taşınmazı satın almadan önce iyice analiz etmeliydiniz.

Yabancılara Vatandaşlık Vaadiyle Pahalı Ev Satılması

Türkiye Cumhuriyeti, yabancı yatırımları teşvik etmek ve ülkeye yabancı sermaye girişini artırmak amacıyla, belirli bir tutarın üzerinde gayrimenkul satın alan yabancılara istisnai yoldan yatırım yoluyla Türk vatandaşlığını kazanma veya ikamet izni (oturum izni) alma imkanı tanımaktadır. Bu yolla ikamet izni almak için taşınmazın değerinin 200.000 USD, vatandaşlık almak için 400.000 USD olması gerekmektedir. Bu yol, yabancılara “Türk vatandaşlığı garantili satış” olarak pazarlanmaktadır. Birtakım proje geliştiricileri, pazarlamacıları ve yerli-yabancı ajanslar eliyle, özellikle Suriye, Pakistan, Afganistan, Irak, İran ve son dönemde Çin gibi ülkelerden gelen ve Türkiye Cumhuriyeti pasaportu elde ederek ABD ve Avrupa ülkelerine vize kolaylığı sağlamak olan yatırımcılar hedef müşteri profili olarak belirlenmektedir. Bu tip yabancı yatırımcılar,  gerçek piyasa değeri 100.000 ila 150.000 USD arasında değişen, lokasyon açısından elverişsiz, standart bir gayrimenkul yabancı alıcıya sanki 200.000 USD veya 400.000 USD gibi ikamet izni ve vatandaşlık için gerekli asgari tutarın üzerindeymiş gibi pazarlanmakta ve değerinden pahalı bir şekilde satılmaktadır.

Yabancılara Kapalı Mahalleler Meselesi

Yukarıda bahsettiğimiz kimi zaman dolandırıcılık, kimi zaman ticari fırsatçılık olarak ortaya çıkan yabancılara pahalı konut satılması meselesi, kimi zaman kendini yabancılara işe yaramaz konut satılması olarak da kendini göstermektedir. Vatandaşlık almak umuduyla, yahut ikamet izni almak umuduyla Türkiye’den konut satın alan yabancı bazen yabancılara kapalı mahallelerden konut alabilmektedir. Bu da asıl motivasyonu Türk vatandaşlığı almak ya da ikamet izni almak olan yabancıyı problemli bir durumda bırakmaktadır. T.C. İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Başkanlığı tarafından yabancıların ikametine kapalı mahalleler yani kısaca “kapalı mahalleler” ilan edilmektedir. Bazı ilçeler tümüyle yabancıların ikametine kapalıyken, bazı ilçelerin kimi mahalleleri açık iken kimileri kapalıdır. 

Kapalı Mahallelerden Ev Alırsam İkamet İzni Alabilir Miyim?

Yabancıların ikametine kapalı bir mahalleden ev almanız ikamet izni başvurusu red kararı almanıza yol açabilir. O sebeple bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almadan hareket etmemenizi öneririz.

Kapalı Mahallelerden Ev Alırsam Vatandaşlık Alabilir Miyim?

Yukarıdaki soruyla benzer şekilde, kapalı mahalleden ev alırsanız vatandaşlık başvurusu red kararı ile karşılaşma ihtimaliniz çok yüksektir. O sebeple bir yabancı olarak Türkiye’de gayrimenkul alırken avukata danışmanız faydalı olacaktır.

Satın Aldığım Ev İpotekli Çıktı

Tapu kütüğü bir taşınmazın kimliğidir. Türk hukukunda tapuya güven ilkesi geçerlidir ve tapudaki kayıtlar herkesi bağlar, tapu kayıtları alenidir, satın almayı düşündüğünüz taşınmaza ilişkin tapu kayıtlarını, taşınmazla ilginizi ortaya koyarsanız inceleyebilirsiniz, dolayısıyla bir taşınmazı satın aldığınızda tapudaki kayıtlardan haberdar olduğunuz ve kabul ettiğiniz kabul edilir hukuken.

Kimi senaryolarda satıcı, alıcıya üzerinde şerh bulunan bir taşınmaz satar. Bu şerh, ipotek şerhi, kira şerhi, eğer arsa ise geçit hakkı şerhi, intifa hakkı şerhi olabilir. Bu şerhler, mal sahibinin haklarını şerh sahibinin lehine kısıtlayan şerhlerdir. Yani bir malvarlığında bu tip şerhler mevcutsa, mal sahibi o malı dilediği gibi kullanamayabilir, istediği gibi tasarrufta bulunamaz. Dolayısıyla bir taşınmazı üzerinde şerh olduğunu bilmeden satın almak, alıcıyı devasa zararlarla karşı karşıya bırakır. Burada da kusur ne yazık ki aslında alıcıdadır, zira taşınmazı satın alırken tapuda kontrol etmesi gerekirdi.

Şerhli Taşınmaz Almanın Riskleri

“Aldığım Ev İpotekli Çıktı”

Satın aldığınız ev ipotekli çıktı ise taşınmazın yeni sahibi artık siz olsanız bile üzerindeki ipotek sebebiyle taşınmaz satılabilir, ipotek hakkı sahibinin borcu, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla bu taşınmaz satılarak ödenebilir. Yani farkında olmadan kendi evinizle başkasının borcunu ödemiş olursunuz.

Hacizli Ev Alınır Mı?

Satın aldığınız evin hacizli çıkması da yukarıdaki durumla aynı sonuca yol açacaktır. Taşınmazı, üzerinde haciz olduğunu bilmeden satın almanız durumunda, siz taşınmazı satın aldıktan sonra taşınmaz cebri icra yoluyla satılıp kimin haczi varsa malın cebri icra yoluyla satılmasından sonra malın satışından elde edilen gelir, haczi koyduran alacaklıya ödenir. Eğer artan bir para varsa mal sahibine kalır. Hacizli bir gayrimenkulu alırsanız bir gün gayrimenkulünüz elinizden gidebilir.

Kat İrtifaklı Ev Almak

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti birbirinden farklı mülkiyet tipleridir. Kat irtifaklı tapu, yapının ruhsata uygun şekilde yapılıp iskan yani yapı kullanım izni belgesinin alınmadığı durumdaki tapu türüdür. Bu tip gayrimenkuller, iskanı alınmış yani kat mülkiyetli gayrimenkullere göre en az %20 daha değersizdir. Kat irtifaklı tapulu bir ev dışarıdan tamamen bitmiş, boyanmış ve içinde oturuluyor gibi görünebilir. Ancak hukuki açıdan ve imar rejimi açısından bu yapı halen bir “şantiye” veya “inşaat” statüsünde kabul edilir. Bu sebeple kat irtifaklı evlerde şebeke suyu, elektrik gibi faturaları kat irtifakı sahibi olan ve evde oturan kişi üzerine alamamakta, binada oturan kişiler bunları ortak olarak kullanıp kendi aralarında faturayı bölüşmektedirler. Ve kat irtifaklı evlerde fatura şantiye elektriği ve şantiye suyu olarak kabul edildiğinden daha yüksek tutarlı gelmektedir. Ayrıca kat irtifaklı eve banka kredisi çıkmamaktadır. Dolayısıyla alıcı böyle bir evi aldığında, üçüncü kişilere satışı daha zor olacaktır, çünkü üçüncü kişiler bu evi satın almak için banka finansmanına erişemeyeceklerdir. Dolayısıyla elinizden çıkarmanın, yani satışının çok zor olduğu bir taşınmazı bilmeden almış olabilirsiniz. 

İleride İmara Açılacak Vaadiyle Hisseli Tarla Satışı

Kimi vatandaşlara “ileride imara açılacak” vaadiyle tarım arazileri satılmaktadır. Unutulmamalıdır ki tarım arazilerinde yapı yapılamaz. Dolayısıyla imara açılmayacak bir yerde alınmış bir tarım arazisinden alınan arsa sebebiyle çok büyük bir finansal kayıp yaşayabilirsiniz. 

Kimi durumlarda tarım arazisinin satışı, tapu müdürlüğünde değil, noterde yapılmış bir sözleşme yapılmaktadır ve alıcıya hisseli tarım arazisi satışı yapılmaktadır. Tarım arazilerinin hisseli satışı kanunen çok sıkı şartlarla sınırlanmıştır, çoğu durumda mümkün değildir. İmzalamış olduğunuz tapu devrine ilişkin adi yazılı sözleşme size tapu devrini sağlamayabilir.

Organize Dolandırıcılık Vakaları

Sahte Kimlik ve Dublör Kullanarak Tapu Satışı

Bu tip dolandırıcılık vakalarında genelde organize suç grupları vardır. Uzun yıllardır yurtdışında yaşayan, Türkiye’ye çok sık gelip gitmeyen dolayısıyla Türkiye’deki mülkünden de çok haberi olmayan bir mal sahibini tespit ederler. Bu gerçek mülk sahibin bilgileri yasadışı yollarla ele geçirilir. Daha sonra bu mal sahibine çok benzeyen bir dublör şahıs bulunur. Bu kişiye mal sahibinin kimlik bilgilerini taklit eden sahte bir kimlik çıkarılır. Bu sahte kimlikle ve tapudaki şahsa çok benzeyen dublörle beraber, her şeyden habersiz olan alıcıya tapu satılır. Alıcı, tapuda yani bir devlet kurumunda bu satış gerçekleştiği için hiçbir şeyden şüphelenmez, gerçekten malı gerçek mal sahibinden aldığını sanır, kimlik var, kimlikteki fotoğrafa benzeyen bir şahıs var, ya da resmi bir vekaletname var. Ancak aslında bu kişi mal sahibinin kendisi değil, yahut vekaletname ile işlem yaptığını iddia eden kişinin vekaletnamesi sahte. Tamamen organizasyonel bir dolandırıcılık vakası söz konusudur. 

Gerçek mal sahibi, mülkünün kendisinin haberi ve dahli olmadan satıldığını öğrenmesiyle “yolsuz tescil” gerekçesiyle tapu iptal ve tescil davası açar ve savcılığa gayrimenkul dolandırıcılığı suç duyurusunda bulunur. Alıcı da bu durumda hem satın aldığı mülkü, hem parasını kaybeder hem de kendini bir soruşturma dosyasının içerisinde sanık olarak bulabilir. Bu tip dolandırıcılık vakaları genellikle dublör, sahte kimlik, sahte vekaletname kullanılarak yapılmaktadır. Çok organize dolandırıcılık yöntemleri olduğundan sıradan vatandaşın fark etmesi zor olabilir, o sebeple özellikle yüksek tutarlı gayrimenkul alımlarında bir avukat nezaretiyle işlemlerin yapılması daha sağlıklı olacaktır. Büromuz Pendik gayrimenkul avukatı ve Kurtköy gayrimenkul avukatı olarak bu tip işlemlerde müvekkillerini uyarmaktadır. 

Artık günümüzde yeni Türkiye Cumhuriyeti Kimlik Kartlarıyla beraber tapu müdürlüklerinde satıcının ve alıcının kimlik kartları bir elektronik cihaza okutulmakta ve hazır bulunan şahsın parmak iziyle eşleşip eşleşmediğine bakılmaktadır. Dolayısıyla sahte kimlikle dolandırıcılık vakalarının artık 2026 şartları itibariyle son bulacağını düşünebiliriz ancak yine de dikkatli olmakta fayda var. 

Aynı Taşınmazın Birden Fazla Kişiye Satılması

Hukuken sahibi olmadığınız bir malı satabilirsiniz, ister taşınır mal olsun ister taşınmaz mal olsun. Borçlar hukukunun sözleşme serbestisi ilkesi gereği alıcı ile satıcı herhangi bir malın ya da hakkın devri konusunda anlaşabilir, satış konusu mal veya hak satıcının mülkiyetinde olmasa bile. Akdedilen sözleşmenin gereğini yerine getirmemesi, yani alıcıya mülkiyeti devredip devredememesi ise başka bir meseledir. Yapılan satış sözleşmesi ile satıcı sadece “mülkiyeti devir borcu” altına girmiştir. Yani aslında sadece alıcıya bir söz vermiş olur, “ben sana bu malı ya da hakkı devredeceğim”. Sözleşmede öngörülen tarih geldiğinde mal veya hak devredilmezse, o zaman alıcı “sözleşmeye aykırılık” hükümlerine dayanarak tazminat talebinde bulunabilir elbette. Ancak dediğimiz gibi taşınmaz satışı adi şekilde yapılırsa geçerli değildir, hiçbir hüküm doğurmaz, taşınmaz satış sözleşmesi ancak tapuda yapılabilir, tapuda resmi şekilde yapılan satış sözleşmesi ile tapu alıcıya geçer.  Tapu müdürlüğü dışında ise “taşınmaz satışı” değil, yani alıcıya taşınmazın “mülkiyet devri”ni doğuran işlem değil, ancak ve ancak alıcıya taşınmazın “mülkiyet devri borcu”nu doğuran işlem yapılmaktadır. Bu da “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” şeklinde olmaktadır. Bu işlem noterde veya tapu müdürlüğünde yapılabilir. Bunun dışındaki taşınmaz satışı sözleşmesi türleri aşağıda bahsedeceğimiz ve istisnai bir yol olan arsa payının devri taahhüdü dışında hiçbir şekilde geçerli değildir.

Bir evin birden fazla kişiye satılması, ya da gibi durumlar genellikle inşaatı devam eden projelerde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak yaşanmaktadır. Genellikle iki farklı yöntemle bu işlem yapılmaktadır. Şimdi bu iki yöntemden bahsedeceğiz.

Adi Yazılı Sözleşme İle Müteahhidin Arsa Payını Satması

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle iş yapan müteahhitler, inşaat aşamasında düştükleri finansman sıkıntısını aşmak için kimi zaman daha inşaat proje veya maket halindeyken topraktan satış yaparlar. Kendilerine düşecek olan daireleri/bağımsız bölümleri adi yazılı sözleşme yani kendi aralarında basit bir sözleşme ile alıcıya satmaktadırlar. 

Müteahhit, arsa sahipleriyle daha önce yapmış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sebebiyle inşaat tamamlandığında bağımsız bölümün mülkiyetinin devri hakkına sahiptir, aslında alıcıyla yaptığı adi yazılı sözleşme ile de bu hakkın devrini borçlanmaktadır. Dolayısıyla bu ikinci işlem, yani topraktan ev alımlarında müteahhit ile alıcı arasındaki bu adi yazılı sözleşmenin Yargıtay içtihatlarınca “alacağın temliki” hükümlerine tabi olduğu kabul edilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesiyle Müteahhidin Arsa Payını Satması

Satıcı aslında borçlar hukukundaki sözleşme serbestisi gereği, sahibi olmadığı bir malın bile satışına dair bir sözleşme yapabildiği için, uygulamada müteahhitler bazen aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satmaktadırlar. En nihayetinde bu bir borçlanma işlemidir, yani müteahhit alıcıya “bu inşaat tamamlandığında bana düşecek olan bağımsız bölümü/daireyi sana satmayı vaat ettim, borçlandım” demektedir. Ancak sorun şu ki, bu işlemi birçok kişiyle yapmıştır. 

Yukarıda bahsetmiştik, tapu dışında ancak noterde bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, alıcıya taşınmazın satış sözleşmesinin ileride yapılmasını talep etme hakkını veren bir sözleşmedir. Yani taraflar bu sözleşme ile, ileride bir gerçek tapu satış sözleşmesi yapma iradelerini hüküm altına alırlar. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği bu sözleşmenin noterde düzenleme yoluyla yapılmasına bağlıdır. Noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri mutlaka tapuya şerh edilmelidir. Tapuya şerh edilmesiyle birlikte, satış vaadi sözleşmesinden doğan hak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir, yani taşınmazı daha sonra başka biri devralırsa, tapudaki şerh sayesinde ona karşı da ileri sürülebilir. Eğer şerh edilmezse, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sonradan taşınmazı devralan kişiyi bağlamaz. 

Uygulamada da, birçok gerçek olayda müteahhit kendisine düşecek olan daireleri birçok kişiye aynı anda adi yazılı sözleşme ile yani elle yazılmış basit bir sözleşme ile satar. Bu işlemlerden sonra bir kişiye ise noterde düzenlenmiş bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle aynı bağımsız bölümü satar. Ya da birden çok kişiye noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesiyle aynı bağımsız bölümü satar. 

Bunlar dururken, yani taşınmaz bazılarına müteahhit tarafından adi yazılı sözleşme ile satılmışken, bazılarına da noterde taşınmaz satış vaadiyle satılmışken, satıcı son işlem ile gerçek satışını yapar: Tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılan satış. Bu satışla birlikte satış konusu malın mülkiyeti alıcıda kalır. Diğer alıcılar ise ellerindeki adi yazılı sözleşme ile veya noterde düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle kalırlar. Sözleşmeye aykırılık hükümlerine dayanarak müteahhitten paralarını dava yoluyla talep edebilirler ve Cumhuriyet Savcılığına dolandırıcılık şikayetinde bulunabilirler, ancak iş işten geçmiştir, bir başka deyişle atı alan Üsküdar’ı geçmiştir. 

Gayrimenkul Dolandırıcılığından Korunmak İçin El Kılavuzu:

1. Satın almak istediğiniz gayrimenkulün takyidat/şerh durumunu ilgili tapu müdürlüğüne giderek kontrol edin. Gayrimenkulün hisseli olup olmadığına dikkat edin, bilmeden hisseli bir taşınmazı satın almayın.
2. Gayrimenkulün bulunduğu adrese giderek fiziki olarak gayrimenkulün durumunu, adresini, inşaat tamamlanma durumunu teyit edin. TKGM sisteminden gayrimenkulün bulunduğu ada/parsel bilgisinin tapu senedindeki ada/parsel bilgisiyle uyuşup uyuşmadığına dikkat edin.
3. Kat irtifaklı tapu mu kat mülkiyetli tapu mu olduğunu kontrol edin. (Kat irtifaklı tapu çok daha değersizdir.) Gayrimenkulün bulunduğu ilgili belediyeden yapının iskan ve imar durumunu öğrenin. Ruhsata aykırı bir durum varsa öğrenin, ruhsata aykırı yapılmış bir gayrimenkulü satın alırsanız idari para cezasıyla ve yıkım kararıyla karşı karşıya kalabilirsiniz.
4. Satın almak istediğiniz taşınmaz için bağımsız değerleme ve gayrimenkul ekspertiz raporu alın. 
5. Bunları kontrol etmeden karşı tarafa hiçbir şekilde para havalesi yapmayın.
6. Para havalesini mutlaka tapu senedindeki mal sahibine ya da vekaletname ile yetkilendirilmiş kişiye yapın, başka bir üçüncü şahsa para havalesi yapmayın. (Bazı dolandırıcılık vakalarında akraba, arkadaşa vs. havale yapılması istenmektedir, bundan kaçının.)
7. Eğer yabancıysanız ve sözleşme ile gayrimenkul satın alımı yapacaksanız mutlaka sözleşmenizi bir avukat incelemelidir. Avukat ile görüşmeden gayrimenkul satın almanızı tavsiye etmiyoruz. 

Bu yazı Av. Hüseyin Mehdi Yağız tarafından 20 Mayıs 2026 tarihinde, tamamen genel bilgilendirme ve vatandaşı uyarma amacıyla yazılmıştır. Hukuki danışmanlık, reklam ya da hukuki mütalaa olarak telakki edilmemelidir.