Dağdeviren & Yağız Avukatlık Bürosu olarak, mülkiyet hakkınızın korunması, tapu iptal uyuşmazlıkları ve kira davaları başta olmak üzere gayrimenkul hukukunun tüm alanlarında hizmet sunuyoruz. İstanbul gayrimenkul avukatı arayan müvekkillerimiz ve danışanlarımız, yahut Pendik gayrimenkul avukatı ya da Kurtköy gayrimenkul avukatı olmak üzere çeşitli araştırma ve incelemelerden sonra ofisimize ulaşmaktadır. Dağdeviren & Yağız Avukatlık Bürosu olarak tüm Anadolu Yakası ve İstanbul genelinde profesyonel hukuki danışmanlık ve dava takibi süreçlerini yürütüyoruz.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Taşınmazlar veya gayrimenkuller (bu iki kelime çoğunlukla birbirleri yerine kullanılır ve aynı şeyi ifade eder) üzerindeki mülkiyet, kullanım, devir, ipotek ve sınırlı ayni hakların tümü gayrimenkul hukukunun kapsamına girer. Türk hukukunda bu alan birden fazla kanuna yayılmıştır:
- Türk Medeni Kanunu (TMK) – Mülkiyet, sınırlı ayni haklar, tapu sicili ve zilyetlik
- Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) – Bağımsız bölümler, ortak alanlar, site yönetimi
- Türk Borçlar Kanunu (TBK) – Satış, kira, eser ve satış vaadi sözleşmeleri
- Kadastro Kanunu – Tapu tespiti ve parsel sınırlarının belirlenmesi
- İmar Kanunu – Yapılaşma koşulları, ruhsat ve parselasyon işlemleri
- İcra ve İflas Kanunu – İpoteğin paraya çevrilmesi ve taşınmaz haczi
Bu kadar geniş bir mevzuat yelpazesi, basit görünen işlemlerde bile beklenmedik hukuki riskler doğurabiliyor. Herhangi bir taşınmaz alım satımında, uyuşmazlığında ya da hak kaybı endişesinde bir gayrimenkul avukatına danışmak bu nedenle önemlidir.
Gayrimenkul Hukukunun Alt Dalları
1. Mülkiyet Hukuku
TMK m. 683 uyarınca malik, taşınmazını kullanma, ondan yararlanma ve tasarruf etme yetkisine sahiptir. Mülkiyet; tekil mülkiyet, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olmak üzere üç biçimde kurulur.
Paylı mülkiyet: Birden fazla kişinin belirli paylar üzerinden aynı taşınmaza ortak malik olduğu durumdur. Paydaşlar anlaşamadığında sonuç genellikle izale-i şüyu davasıdır.
Elbirliği halinde mülkiyet: Miras ortaklığı gibi önceden belirlenmiş bir hukuki ilişkiye dayanır; her ortak belirli bir pay değil, tüm mal üzerinde birlikte hak sahibidir.
2. Sınırlı Ayni Haklar
Mülkiyetin yanı sıra taşınmazlar üzerinde daha dar kapsamlı “sınırlı ayni haklar” da kurulabilir. Üç ana başlık altında incelenir:
a) İrtifak Hakları
- Geçit irtifakı: Komşu taşınmaz üzerinden geçiş hakkı
- İntifa hakkı: Başkasına ait taşınmazı kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkı
- Oturma (sükna) hakkı: Konutun belirli bir kişi tarafından kullanılması hakkı
- Üst hakkı: Başkasına ait arazi üzerine yapı inşa etme ve bu yapıya sahip olma hakkı
b) Taşınmaz Yükü
Malike değil, doğrudan taşınmaza bağlı periyodik bir edim borcudur. Tapu siciline tescil edilir; el değiştirince yeni malike geçer.
c) Taşınmaz Rehni (İpotek)
Bir alacağın güvence altına alınması için taşınmaz üzerinde kurulan rehin biçimidir. Konut kredilerinde banka lehine tesis edilen ipotek en yaygın örnektir.
3. Tapu Sicili Hukuku
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakları, kısıtlamaları ve şerhleri kamuya açık biçimde gösterir. Sistemi yöneten dört temel ilke vardır:
- Tescil ilkesi: Ayni haklar kural olarak tapu siciline tescille doğar.
- Aleniyet ilkesi: Herkes tapu sicilindeki kayıtlara güvenebilir.
- Güven ilkesi: İyiniyetle tapu siciline dayanarak işlem yapan üçüncü kişi korunur (TMK m. 1023).
- Nedensellik ilkesi: Tescil için geçerli bir hukuki sebebin varlığı zorunludur.
Tapu idaresinin hatalı işlemleri nedeniyle zarara uğrayan malik, TMK m. 1007 uyarınca Hazine’ye karşı tazminat davası açabilir.
4. Kat Mülkiyeti Hukuku
KMK, birden fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda her bölüm üzerindeki münhasır mülkiyet ile ortak alanlardaki iştirak hissesini birlikte düzenler. Pratikte en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:
- Kat irtifakı ve kat mülkiyetine geçiş
- Yönetici atanması, kat malikleri kurulu toplantıları, denetçi seçimi
- Ortak giderlere katılım ve aidat tahsili
- Bağımsız bölümlere veya ortak alanlara yapılan müdahaleler
- Arsa payı düzeltme davaları
5. Taşınmaz Satışı ve Satış Vaadi
Taşınmaz devri, noter veya tapu müdürlüğü huzurunda resmi senet düzenlenmesini gerektirir; bu yapılmadan kurulan satışlar kural olarak geçersizdir. Bununla birlikte belirli koşulların bir arada bulunması (fiili teslim, bedelin tamamen ödenmesi gibi) halinde mahkeme tescile hükmedebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noterde düzenlendiğinde geçerli bir ön sözleşme niteliği taşır ve tapu siciline şerh verilebilir. Şerh, satış vaadinden haberdar olmayan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hak sağlar.
6. Kamulaştırma (İstimlak) Hukuku
Devlet veya kamu kurumları, kamu yararı gerektirdiğinde taşınmazları bedeli karşılığında zorunlu olarak edinebilir. Malikle idare arasındaki en sık uyuşmazlık, belirlenen bedelin düşüklüğüdür. Bu durumda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında bedel artırım (itiraz) davası açılabilir.
7. İmar ve Yapı Hukuku
İmar hukuku; arazi kullanımını, yapılaşma koşullarını ve plan değişikliklerini düzenler. Uygulamada en çok şu konular dava konusu olur:
- İmar planı iptali (idare mahkemelerinde)
- Ruhsatsız yapı ve yıkım kararlarına itiraz
- İmar affı ve yapı kayıt belgesi uygulamaları
- Parselasyon ve tevhit işlemleri
Ancak her ne kadar İmar Hukuku da Gayrimenkul Hukuku kapsamında kimi zaman zikredilse de, İmar Hukukunun yapısı daha idari nitelik arz ederken Gayrimenkul Hukuku daha çok özel hukuk konularını ihtiva eder. Bu bakımdan avukatlık büromuz İmar Hukuku’nu ayrı bir alan ve uzmanlık konusu olarak ele alır ve İmar Hukuku alanında çalışır, bu bakımdan kimi zaman imar avukatı olarak anılmaktayız.
Gayrimenkul Hukukunda Sık Karşılaşılan Davalar
1. Tapu İptali ve Tescil Davası
Geçersiz veya hile, baskı, muvazaa gibi irade sakatlığıyla yapılmış tescillerin düzeltilmesi için açılır. Başlıca türleri:
- Yolsuz tescile dayalı tapu iptali (TMK m. 1025)
- Muris muvazaasına dayalı tapu iptali: Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için taşınmazı satış görünümünde bağışlaması
- Önalım hakkına dayalı tapu iptali: Paydaşın, payın üçüncü kişiye satışında öncelikli satın alma hakkını kullanması
- İnanç sözleşmesine dayalı tapu iptali: Güven ilişkisine dayanılarak devredilen taşınmazın geri alınması
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil
- Tenkis nedeniyle tapu iptali: Saklı payın ihlal edildiği durumlarda mirasçının açtığı dava
2. İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
Paylı veya elbirliği mülkiyetinde taraflar anlaşamadığında mahkeme; taşınmazın niteliğine göre aynen taksim ya da satış yoluyla paylaşım kararı verir. Miras kalan taşınmazlarda sıkça başvurulan bu dava, pratikte en yaygın gayrimenkul davalarından biridir.
3. Müdahalenin Önlenmesi (El Atmanın Önlenmesi) Davası
Sınırı aşan yapılar, komşuluk hakkı ihlalleri veya idari müdahaleler nedeniyle açılan bu dava, mülkiyet hakkına hukuka aykırı biçimde el atan kişi ya da kuruma karşı yöneltilir.
4. İstihkak Davası
Taşınmazın haksız biçimde zilyetliğini elinde bulunduran kişiye karşı açılır; malik tapu sicilindeki tescile veya tescil dışı kazanıma dayanarak taşınmazın iadesini talep eder.
5. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası
Taşınmazını hukuki dayanağı olmayan biri tarafından kullanan malik, ecrimisil adıyla kullanma tazminatı isteyebilir. Beş yıla kadar geriye dönük olarak açılabilen bu dava, taşınmazı kullananın neden olduğu zararı da kapsar.
6. Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Devlet Sorumluluğu Davası
Tapu idaresinin hatalı işlemleri nedeniyle zarara uğrayan malik, TMK m. 1007 uyarınca Hazine aleyhine tazminat davası açabilir. On yıllık hak düşürücü süreye tabidir; görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
7. Kamulaştırmasız El Atma Davaları
İdarenin hukuki prosedürü tamamlamaksızın özel mülke fiilen el atması ya da taşınmazı imar planıyla uzun süre kısıtlaması durumunda malik, tazminat veya bedel ödemesi talep edebilir.
8. İpoteğin Paraya Çevrilmesi ve İtiraz Davaları
Borçlunun temerrüde düşmesi halinde ipotek alacaklısı, taşınmazın icra yoluyla satışını talep edebilir. Borçlunun başvurabileceği yollar; takibe itiraz, borcun ödenmesi nedeniyle ipoteğin kaldırılması ve ipoteğin geçersizliğinin tespitini kapsar.
Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinimi
Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ve buna bağlı mevzuat çerçevesinde bazı kısıtlamalara tabidir:
- Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancılara taşınmaz satışı yasaktır.
- Yabancıların edineceği taşınmazın toplam yüzölçümü ülke genelinde 30 hektarı geçemez.
- Turizm ve doğrudan yabancı yatırım gibi bazı teşvik rejimleri ek kolaylıklar sağlayabilir.
Yabancı yatırımcılar için tapu iptali riski, işlem sürecinde yapılan usul hatalarından da kaynaklanabilir. Bu yüzden bir İstanbul gayrimenkul avukatıyla çalışmak, hem mevzuata uyumu hem de olası hak kayıplarını önceden önlemeyi kolaylaştırır.
Zilyetlik ve Zamanaşımıyla Mülkiyet Edinimi
Olağan Zamanaşımı (TMK m. 712)
Tapuya yolsuz tescil edilen taşınmazı iyiniyetle ve aralıksız on yıl boyunca malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi mülkiyeti kazanabilir.
Olağanüstü Zamanaşımı (TMK m. 713)
Tapuya kayıtlı olmayan ya da maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmazı yirmi yıl boyunca davasız ve aralıksız malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi, mahkeme kararıyla tescil talebinde bulunabilir. Pendik ve çevresinde tarihsel parsel sorunları nedeniyle bu davaya sıkça rastlanır; konuya hâkim bir Pendik gayrimenkul avukatı sürecin daha verimli yönetilmesini sağlar.
Gayrimenkul Hukukunda Sözleşmeler
| Sözleşme Türü | Hukuki Dayanak | Zorunlu Şekil |
|---|---|---|
| Taşınmaz satış sözleşmesi | TBK m. 237 | Resmi senet (tapu) |
| Taşınmaz satış vaadi | TBK m. 29 | Noter senedi |
| Kat karşılığı inşaat | TBK m. 470 vd. | Resmi senet |
| Taşınmaz kira sözleşmesi | TBK m. 339 vd. | Şekil şartı yok |
| İpotek sözleşmesi | TMK m. 850 vd. | Resmi senet (tapu) |
| Devre mülk satış vaadi | KMK Ek m. 1 | Resmi senet |
Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Gayrimenkul davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir. Davanın aile hukukuyla bağlantılı olması, örneğin taşınmazın aile konutu niteliği taşıması halinde Aile Mahkemesi görevli olabilir.
Yetki açısından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). İstanbul’daki bir taşınmaz için tapu iptali davası İstanbul mahkemelerinde; Pendik’teki bir taşınmaz için ise Anadolu Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa sahibinin yükleniciye belirli bağımsız bölümleri devretmeyi kabul ettiği bu sözleşme tipinde üç tür uyuşmazlık öne çıkar:
- Sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil davası: Yüklenicinin edimini yerine getirmemesi
- Arsa payı düzeltme davası: Yanlış oranlarda tesis edilen arsa paylarının düzeltilmesi
- Teslim ve ayıp davaları: Bağımsız bölümlerdeki inşaat hatalarından kaynaklanan tazminat talepleri
Önalım (Şuf’a) Hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaş, payını üçüncü kişiye satmadan önce diğer paydaşın o payı aynı bedel ve koşullarla satın alma önceliği vardır. TMK m. 732 vd. kapsamındaki bu hak:
- Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her hâlükârda 2 yıl içinde kullanılmalıdır
- Satış bedelinde muvazaa varsa gerçek bedel üzerinden kullanılabilir
- Elbirliği mülkiyetinde uygulanmaz
Devre Mülk ve Devre Tatil Hukuku
Devre mülk hakkı, taşınmazın belirli dönemlerinde münhasır kullanım imkânı sağlayan, paylı mülkiyete bağlı bir irtifak hakkıdır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilen devre tatil sözleşmelerinde alıcının üç temel güvencesi vardır:
- 14 gün içinde cayma hakkı
- Projenin tamamlanmaması halinde sözleşmeden dönme hakkı
- Tüketici mahkemelerinde uyuşmazlık çözüm imkânı
Gayrimenkul Avukatıyla Çalışmak
Taşınmaz işlemleri yüksek mali değerler içerir, mevzuat katmanları fazladır ve yargı süreçleri uzundur. Aşağıdaki durumlarda bir İstanbul gayrimenkul avukatı veya Pendik gayrimenkul avukatından destek almak, hak kayıplarını önlemek ve süreci doğru yönetmek bakımından fark yaratır:
- Tapu alım satım işlemlerinde sözleşme incelemesi
- İpotek ve finansman belgelerinin denetimi
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulum süreçleri
- Tapu iptali, ecrimisil ve izale-i şüyu davalarında temsil
- Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma süreçlerinde hak koruma
